广州奥腾商务楼项目到营销执行策划方案.ppt

怎 么 卖 展示体验 明快色调，时尚办公用具和设备配置（音响、影视等） 待客的沙发可以是两用沙发（坐、卧） 示范单位 MY OFFICE 怎 么 卖 展示体验 天花处理 注重细节营造闪光点 示范单位 《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ怎 么 卖 项目包装 昭示性和标识性 立面特色标志造型 楼宇墙体灯饰挂画 楼顶灯光工程 楼体挂幅 围墙包装…… 怎 么 卖 项目包装 简洁、硬朗的设计风格，配色前卫 背景音乐、 模型、展板、洽谈处 售楼部 电子显示屏，体现信息化 《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ管理资源吧（），海量管理资料免费下载！ 奥腾商务楼项目营销执行方案 广州市世联房地产咨询有限公司 谨呈：广州市奥腾房地产开发有限公司 占地3950m2，规划建筑面积5.65万m2； 1-3层裙楼商场，合计7千多平方米，首层层高4.5m，2-3层层高4m，四层架空； 地下一层停车场（20-40个车位），总车位140个以内； 两栋塔楼写字楼（5楼以上），东塔33层（一层约900m2），西塔29层（一层约700m2），总建约4万多m2，层高2.95m，净高2.85m，梁底2.35m，实用率近8成半； 户型配比，东塔四梯八户，四套140-150m2，一套120-130m2，一套80-90m2，一套90-100m2，一套60-70m2；西塔3梯6户； 采用分体空调，大堂装修尽量做好； 7月初开始拆排栅，10年前的预售证，计划8月中9月初开卖（电梯未能使用），估计年底交楼； ………… 十分有限的项目情况资料…… 客户定位 价格方案 营销全攻略 销售前提 项目核心价值 卖给谁？ 卖什么价钱？ 怎么卖？ 做什么准备？ 卖什么？ 贵公司提出的希望和要求…… 营销执行策略方案 策划总动员(团队和系统的力量）…… “白板文化”——头脑风暴…… 营销执行策略方案 卖给谁？ 卖什么价钱？ 怎么卖？ 做什么准备？ 卖什么？ 项目分析 区域竞争比较 写字楼市场分析小结 卖什么？ 项目核心价值 市场供应量“井喷”，区域内未来竞争压力大； 政策影响促成“两极分化”，甲级写字楼“锦上添花”，乙级写字楼“雪上加霜”； 天河地位依旧屹立，珠江新城琶洲新热点，沿江板块悄然崛起； 公寓写字楼、地铁概念、沿江概念写字楼走俏； 裙楼办公成一大亮点，成为成交新力军； 中大规模写字楼走俏，中价盘大面积成交； 购买写字楼不是主流方向，宏观利好带动了写字楼的租赁需求； 写字楼推广期普遍较长，市场关注度低，上门量小，销售速度相应较慢。 卖 什 么 写字楼市场小结 档次 城市区位 建筑规模 建筑文化和形象 硬件设施 配套 物管服务 甲 A 级 中心区域城市干线沿线 高层或超高层，大规模 建筑外观极富个性昭示性极强 五星级设备及装修标准： *进口品牌高速电梯//*进口品牌分户中央空调//*卫生间充裕//*3A智能化管理//*宽频网络//*进口品牌备用电源//装修豪华气派 大规模会所，配套完善齐备车位充裕 国际认证知名物管管理 甲 B 级 金融商业区或城市干线沿线 高层，中等规模 建筑外观个性鲜明昭示性强 四星级设备及装修标准： *进口品牌高速电梯//*部分进口中央空调//*卫生间使用位适中//*3A智能化管理//*宽频网络//*进口备用电源//装修高档 中等规模会所，配套齐全，车位充裕 知名物管管理顾问训练有数的一流物管管理 乙 A 级 区域中心或城市主干道 高层，中等规模 建筑外观有一定个性，昭示性较好 三-四星级设备及装修标准：*高速电梯//*部分中央空调//*卫生间使用位适中//*3A智能化管理//*宽频网络//*备用电源//装修中档 会所较小配套适合车位满足 一流或二流物管管理 乙 B 级 区域中心或城市次干道 高层，中等规模 建筑外观一般，昭示性较弱 三星级设备及装修标准： *高速电梯//*部分中央空调//*卫生间使用位偏少//*2A智能化管理//*宽频网络//*备用电源//装修中档 无会所，配套齐全但规模小车位偏紧 二流物管管理或自管 写字楼档次定位分类 卖 什 么 区域竞争比较 综合素质 租售价格 东峻广场 甲A级 甲B级 乙B级 乙A级 新创举 广发 健力宝 财富广场 高 高 高 性价比 卖 什 么 区域竞争比较 界限 界限 素质太高 价格太低 一定亏本 素质太低 价格太高 没人会买 新光商务港 华信 新裕 中旅商务 新达城 环球 素质高、价格高 竞争激烈 素质低、价格高 问题产品 素质高、价格低