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* * * 东北财经大学出版社 第4章 房地产市场 4.1 房地产市场概述 4.2 房地产市场需求与供给 4.3 房地产市场的均衡 4.1.1房地产市场的定义 4.1.2房地产市场划分 4.1.3房地产市场特点与功能 1）房地产市场的特点 美国不动产学术界在分析不动产市场特性时，认为不动产市场不像其他商品市场那么有效率。其特点如下： （1）一般商品市场，交易的商品或劳务本质上是同质产品，彼此可容易替代； （2）一般商品市场，市场参与者众多，自由竞争充分，较难形成垄断； （3）一般商品市场，价格相当一致且稳定，商品价格经常是买卖双方决策的主要依据； （4）一般商品市场，自我规范，公平竞争，限制很少； （5）一般商品市场，因竞争而易形成均衡； （6）一般商品市场，买卖双方对市场和商品有较充分的了解； （7）一般商品市场，商品易被消费，也易迅速供给和运送； 结合我国房地产市场现状分析，我国房地产市场与一般商品市场相比有如下鲜明特征： （1）竞争不充分。 （2）供给调节滞后。 （3）区域性。 （4）交易的复杂性。 （5）与金融市场的关联度高。 （6）政府干预性强。 2）房地产市场的功能 （1）资源配置功能。 （2）信息传递功能。 （3）价值实现和价值评价功能。 4.2.1房地产市场的需求分析 1）房地产市场需求的概念 2）房地产市场需求的特性 （1）大众性。 （2）多样性。 （3）连续性和间断性。 （4）需求弹性的差异性。 3）潜在需求和有效需求的矛盾与统一 （1）房地产市场潜在需求与有效需求的矛盾。 （2）房地产市场潜在需求与有效需求的统一。 4.2.2市场性需求和非市场性需求 4.2.3影响房地产市场需求的因素 1）城市化水平和社会经济发展状况 2）城市人口结构及增长状况 3）国民收入水平和就业状况 4）房地产产业政策 5）经济运行周期 6）心理预期 4.2.4房地产市场的供给 1）房地产市场供给主体的构成 2）房地产市场供给的含义 3）房地产市场供给的性质和类型 4）房地产市场供给的特性 （1）一级市场具有垄断性。 （2）供给的多样性。 （3）供给具有刚性。 （4）供给的滞后性和风险性。 4.2.5影响房地产市场供给的因素 1）可供城市房地产开发使用的土地数量 2）城市经济发展水平 3）建筑业和建筑技术的发展 4）资金、建材和房屋设备供给能力 5）非市场性供给对市场供给的影响 6）有关房地产开发、建设及相关经营活动的政策法规 4.2.6我国房地产市场供给的现状 1）房地产商品的供给主体之一——房地产开发企业仍处于较低发展阶段 2）房地产商品的供给结构不合理 3）房地产供给仍为双轨制 4）房地产市场供给价格居高不下 （1）地价上涨过快。 （2）开发建设成本过高。 （3）税费和贷款利息过重。 （4）利润率过高。 5）房地产经营的风险管理不足 1）完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件 2）深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 3）着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡 4）以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调 * * * * * * * * * * * * 东北财经大学出版社 * * * * * * * * * * * * * * *