《廊坊董家村项目可行性研究报告》-课件设计（公开）.pptVIP

本章小结 廊坊城市定位为：京津之间的新兴城市、国家可持续发展试点城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。 廊坊围绕京津的快速交通系统已经初步完成，待L2号线延长线及京沪高铁完工后，将实现与北京地区的城市公交网络。 廊坊地区总体布局为：一个中心，二个次中心（廊坊市区中心、三河次中心、霸州次中心） 廊坊地区GDP水平在2005年后进入快速发展阶段，年环比增幅在13.8%-22.6%之间，高于全国平均增长水平。 截至2008年全市人口为408.3万人，其中市区人口约80万，廊坊地区人口增长率为年平均10.14‰。预计未来五年廊坊市区预计增加人口约5.8万人，2.3万户。 本章小结 廊坊市分为三个区划，四个板块，住宅区域多中心化已悄然形成。 广阳区现阶段均价约为5500元/平米，安次区均价约为5000元/平米，开发区均价约为4500元/平米。预计未来5年，廊坊房地产市场价格平均环比增长率应在10%—15%之间。 2009年上半年开始，销售情况回暖，被压抑的需求较为集中的释放，09年1—6月总成交面积以达到37万平米，预计09年全年消化量将达到70—80万平米。 预计在09年底，市区可售房源基本消化完毕，可售房源极少。未来二年市区产品预期产品供应量约为362万平米，供应量偏高。 2007年下半年以后出让的土地平均楼面价格由2006年的500—1000元上升到1500元左右。廊坊住宅市场平均利润空间被快速压缩，开发风险迅速放大。 根据人口自然增长率及产品升级率推算，廊坊本地住宅市场合计潜在消费规模应该在85.2万平米左右 从廊坊整体供应类型来看，普通住宅占四分之三，中高端产品占四分之一。随着廊坊市场产品供应结构逐步向升级类产品转变，未来普通住宅供应量会逐渐减少。 本章小结 廊坊住宅的市场中，主要以小高层与高层为主，合计占72%，现阶段市区中低层项目成为稀缺产品。 2009年1—9月广阳东区和平路沿线总计成交土地5块。该区域平均楼面价约为1727.12元/平米。该区域未来2年新增供应量约为20万平米。 广阳东区和平路沿线区域，预、在售项目共4个，区域呈现出南扩的现象； 广阳东区和平路沿线，主力结构由原来的二居及三居产品，转化为三居及四居产品；户型面积逐渐增大，趋向于舒适型产品转变；大面积豪宅产品进入市场； 预计我项目入市均价在7000—7500元/平米之间，按4—5年销售周期计算，整盘均价应在8000—9000元/平米之间； 未来廊坊市区产品将以高层及小高层产品为主，其中广阳东区未来2年产品结构较为单一，全部为高层及小高层产品。预计总供应量约为30万平米。 广阳东区属于传统的高档居住区，生活配套齐全，交通方便。是廊坊最早的富人区，也是廊坊的高价值产品聚集区。年度平均消化能力应在20—30万平米之间。 从客户未来需求结构判断，我项目可考虑满足部分改善型客户需求，以迎合市场。 广阳东区是本地居民最为认可的地区，本区域中本市客群占80—90%，包括政府职员、企业职员、管道局职员等。从在售项目可以看出，廊坊区县客户比例不断提高。 本章小结 廊坊“三年大变样工程”重点改造项目； 政府支持力度较大； 社会关注度较高； 地块现阶段政府主导拆迁工作，前期拆迁工作进展较快； 项目地块内西侧用地地形不方正，不便于开发； 项目地块东北侧临近高压走廊应考虑对本地块的影响； 项目地块西侧临近的建设路与北侧临近的金源路城市环境较差，应考虑上述2条市政道路对我项目地块的影响； 新开路北段延长线纵穿我项目东西地块，将来计划建成双向四车道的城市主干路，应考虑此道路对项目地块的影响； 项目地块南侧紧邻的董村新区形象较差，应考虑此片区对我项目后期开发建设以及销售带来的影响。 按照中高档产品的开发方向，有5种可能的产品组合方案 5种可能的产品组合方案的静态经济效益比较 问卷调研说明 调研目的：了解廊坊客户的整体住房购买需求情况 调研方式：问卷调研 调研地点：广阳区、安次区、开发区 调研人群：廊坊客户 调研人员： 调研时间：2009年8月17日—22日 发放问卷数量：1200份 有效回收问卷：1063份 广阳区：416份 安次区：334份 开发区：313份 受访客户年龄与学历 样本选取基本以高学历、有购房需求年龄者为主： 大专以上学历人员占81.5%； 25-50岁之间人员占77.1%； 受访客户家庭收入、出行工具及职位 以收入相对较高的有车一族为主： 家庭月收入4000元以上的占67.5%，家庭月收入6000元以上者占近40%； 拥有私家车及开单位公车出行者占44%. 公务员、教师、企业中高级管理者、私企业主超过一半，占54.3%. 受访者现住房状况及购房意向 受访者现住房为普通住宅者多，公寓