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福建物业管理条例》解读 HYPERLINK /view.asp?articleid=131 \t _blank /view.asp?articleid=131 《福建物业管理条例》经过省人大常委会四次审议通过了，于2007年1 一、明确了业主委员会职责，规范了业主委员会职权。 首先，《条例》明确规定了业主委员会的十大职责：（1）召开业主大会，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系；（4）督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（5）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；（6）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；（7）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、公共设施设备的报告；（8）就全体业主共有的房产，办理登记手续；（9）定期公布财务收支情况；（10）业主大会赋予的其他职责。 其中“根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼”的规定，解决了业主委员会的法律地位问题，明确了业主委员仅是业主大会的执行机构，职权来源于业主大会的授权，避免业主委员会滥用诉权而给业主们带来的诉讼风险；同时也明确了业主委员会的法律责任应由全体业主承担。其次，《条例》规定，经过业主大会通过的业主委员会章程，应就业主委员会议事规则、委员的权利和义务、印章使用和管理办法、相关档案的建立和保管办法等事项作出规定。《条例》还规定，业主大会可以从业主中选举产生3至5人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。《业主委员会规章》可以约束业主委员会职权的行使，使业主委员会行使职权有章可依，有据可查。同时，建立业主监督机构，由业主监督业主委员会行使职权，及时发现和纠正业主委员会不当的行为，使《业主委员会规章》不至于成为摆设。第三，《条例》还进一步规定了的业主大会召开的条件、程序步骤以及首次业主大会投票权数计算方式等等，很好地解决了当前社会存在的业主大会召开程序不规范、程序不统一、计票方式不合理等问题，并明确业主大会召开过程的监督机构。 二、明确物业管理区域内附属设施的权属问题。 《条例》规定以下附属设施设备权属归全体业主：物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房，建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备；物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。除此规定之外的地下室、底层架空层等配套设施和共用部位的权属在购房合同中没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。该条规定明确了物业管理区域内共用部位权属归属问题，明确了物业配套设施归全体业主所有，并对地下室和底层架空层的权属也作了明确规定。该条规定解决了实际生活中物业管理企业或建设单位将地下室、底层架空层出卖、出租而产生的纠纷，这一规定也与我国正在制定的《物权法》立法方向相一致，具有前瞻性。对于公共场地停车费问题，《条例》规定：车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。以往公共场地停车费由物业管理企业收取，归物业管理企业支配。而《条例》出台后将改变这一作法，《条例》明确了公共场地停车费归全体业主共有，并由业主大会决定公共场地停车费是否要收取？收多少？怎么使用停车费？而物业管理企业则根据其管理权限收取停车管理费。 三、规范专项维修资金。 《条例》规定：业主交纳的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其委托的单位代管，法定孳息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。《条例》明确了专项维修资金归全体业主所有，并由成立后的业主大会决定将由谁代管专项维修资金，可以是业主委员会，也可以是物业管理企业。同时《条例》规定了动用专项维修资金应当具备三项条件：（1）物业共用部位设施设备保修期已满；（2）物业项目符合专项维修资金使用范围；（3）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。同时还规定了专项维修资金使用申请审批程序。这些规定规范了专项维修资金的使用条件和审批程序，防止出现物业管理企业滥用专项维修资金，使专项维修资金能够真正做到专款专用。 四、规范物业收费问题。 《条例》规定：物业收费实行政府指导价和市场调节价两种收费方式，收费实行明码标价，物业管理企业应当