02物业管理机希构的设置.pptVIP

第二章 物业管理机构的设置 第一节 物业管理公司 物业管理企业，是指对建成投入使用的房屋及其附属设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。 一、物业管理公司的性质 （一）物业管理公司是独立的企业法人 《条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。” “具有独立的法人资格”，是指物业管理公司应当是依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。物业管理公司的所有制性质，可以是全民、集体，也可以是私营或者外商投资企业，包括中外合资、中外合作或者外资企业。 性质：即是服务性机构，又是经营型的企业组织。 区别：传统的房管所（所有者与管理者身份、不赢利、事业单位） 物业管理企业的类型 投资性质分： 全民、集体、联营、三资、私营 股东出资形式分： 有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司 经营服务方式分： 管理型、顾问型、综合型 （二）物业管理公司属于服务性企业 物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。 （三）物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市管理的职能 物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全，住宅小区内的市政设施等。 二、物业管理公司的资质条件及审批 （一）物业管理公司的资质条件 《条例》第32条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。” 物业管理公司从事物业管理业务的条件包括： 1．有符合国家规定的注册资本。 2．有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员。 3．有一定的从事物业管理的业绩。 各资质等级物业管理企业的条件 一级资质： 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： （1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（1）营业执照；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 《物业管理企业资质管理办法》规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 （二）分级审批制度 国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。 省、自治区人民政府建设主管部