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（二）经济、文化因素及当地人购房心理 东平县经济小结 最近几年，东平经济发展速度递增，城市建设、环境绿化等方面达到了明显的改善，道路整修、城乡改造建设框架基本完成。旅游市场也日趋完善，县城的商业发展也具有一定的规模，围绕百货大楼、医院、车站形式的商品零售区极大满足了居民的生活所需，但商业中心还有待完善，中心区结构不完善导致交通堵塞、脏乱差等问题还有待解决，目前还没形成具有地域性的特色行业。工业企业数量有所提升，经济总量有了一定提高，但总体水平薄弱，旅游业发展较为迅速，但规模有限。工业企业以及旅游业在招商引资等方面缺乏必要的引导和干预，缺乏发展的核心竞争力，总体来说，东平经济的发展在邻近县市中，还存在一定的差距。 （二）经济、文化因素及当地人购房心理 （2）东平人性格分析：东平人特讲究人际关系和尊卑等 级，乡土意识浓。 （3）东平人购房心理分析 东平属经济较落后地区，城镇人均年收入2万元左右，更由于近两年受高利贷影响，对一些相对富庶的乡镇人群影响较大，对购买期房抱有极大的谨慎和排斥态度。 三、城市规划 近年来，东平经济和社会发展跨入了一个新的发展轨道，在城区规划建设方面，构筑了东部行政办公区和中心商务区，是东平城市的核心区域。随着经济发展和规划的完善，以及西部自然条件的得天独厚，目前房价最高的区域在县城西部。县城的北部为工业园区，建立于2002年5月，总规划35平方公里，基本形成了以九鑫集团、中顺集团为龙头的日用化工、生活用纸、电子电器、钢材加工、亚麻纺织、印刷包装、食品加工等工业体系，园区内共有给类企业70余家。县城南部邻大清河，目前已经建成了水浒码头、清河公园，大力发展了航运业。 一、房地产发展概述及近期市场描述 东平房地产市场开发始于2000年左右，第一家外地开发商（浙江），圈得260亩地块，于2005年正式开发杭州花园，到现在的泰安、聊城、河北及福建、浙江等外地开发商纷纷进入东平房地产市场，配以当地龙头企业和开发商，形成了“群雄逐鹿”的开发局面。 二、开发量与销售情况 通过对市场的调研，初步分析每年在售的面积在30万平米以上，房源放量约2000户以上，一些现房、准现房和当地龙头企业（土地大为本集团旧厂房或土地成本较低）开发的项目销售较为理想，能完成推出房源销售50%以上或接近尾盘销售，其他项目年销售率一般在10-30%。 三、房价情况 东平住宅项目2400—3500元/㎡，个别尾盘项目达到3700—4000元/㎡，储藏室1400—1800元/㎡,车库、车位2000—2500元/㎡。 四、目标消费群 国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、教师、银行、企业工人、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中以国家公务员和乡镇富裕者为主。 五、未来楼市走势预测 由于东平目前有三、四十家开发商，同时在售30个以上楼盘，因此竞争非常激烈，较多楼盘的优惠幅度较大，最高幅度能做到95折或300元/㎡优惠，个别楼盘推出特价房，首付3万的优惠政策和期房补差价的政策，加上当地企业的土地价格优势，大打价格战，因此预计在短期内价格上涨幅度会非常小。 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 1、正大城市花园 开发商：济南正大建业 代理商：persun鹏翔 电话：0538-2723456 位置：平湖小区西侧汶河街北 项目情况：11栋11层小高层，均价3200元每平，最高4000元每平。2010年7月开的盘，2011年9月26交房。 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 12、惠泽澜庭 开发商：山东惠泽房地产开发有限公司 代理商：无 电话:6069999 6060009 面积：85-113 位置：东平县稻香街以南，平湖路以西，贵和路2侧（县财政局对面） 项目情况：一期3栋多层 6层送阁楼 一共打算建 15栋小高层 14栋多层 2011年8月开的盘 2012年5月交房 现在一期已封顶 第三部分 目前在售或即将在售楼盘参考 13、圣都 山水城 开发商：山东圣都置业有限公司 代理商：有 电话：0538-2872777 2881188 面积：113-147 位置：东平县政府东500,米，高级中学东邻 项目情况：1期9栋 11层 1栋多层 2期未开