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PAGE 1 PAGE 4 房地产项目策划书 01稿 全分析型 目 录 前言 项目概况 项目技术指标 市区同类楼盘分析 目标客户群定位 项目定位分析 策略选择 项目定位 产品设计 销售策划 对项目提供策划服务内容（重点） 前 言 故本策划书只作初步策划，重点是市场调查分析及本项目之定位，所述皆为实务性内容，致于产品规划及销售策划仅作简单描述，望通过此策划书能进一步探讨本项目之策划方案，最终形成汇总方案。 项目概况 位置：项目地处开发区天津路88号（天津路大桥与正大路交汇处） 周边设施： 学校：【列】实验小学天津路分校 中学 高校等 医院：【列】 ＸＸ医院 商场：【列】XX百货大楼、XX广场＼XX商场 交通：该地段为淮安市的ＸＸ交通路段，35、14、、22、46等多路公交车直达小区门口，而且多数经过市区，，后期通高铁等。 其它：【列】ＸＸ酒店、ＸＸ电影院、ＸＸ小吃一条街、文化场所等商业＼娱乐＼景点设施。地处大学城商圈核心，新热点居住区域。14万平方米九龙湖生态公园、360度细致臻美四季园林、1500平方米社区内湖、1200米黄金河岸线。项目自身有20万㎡配套商业；一期建设约1356套房源，目前已入住约1100户业主，小区由汉基物业24小时管理服务。 项目技术指标 总占地面积：１３７２７７多平方米 属於ＸＸ公司建筑面积：５１万平方米左右，完成２０．６３万平方米，余３０．７７万平方米 楼层分布： Ｘ层为商场，面积为Ｘ万平方米左右 Ｘ层为转换层 Ｘ—ＸＸ层为住宅，面积为ＸＸ万平方米左右 绿化：地面约有ＸＸ平方米的绿化面积，转换层有ＸＸ平方米的绿化面积 会所：约ＸＸ平方米 市区其他楼盘分析 目前淮安市其他楼盘ＸＸＸＸＸＸＸＸ。 附近楼盘目前之宣传皆脱离不了优质生活、生活便利等方面，同质性日益趋近，个性化越显越小。 今明两年尚有几处楼盘即将动工，届时供大于求的局面将逐步扩大，将加大楼盘的空置率。 房地产地段论将逐步被环境论取代，以前地产业主流曾经是“第一是地头，第二是地头，第三还是地头”，但现在逐渐被打破，有许多例证可说明：在台湾，台北市房价高，所以“台北市居大不易”是许多购房者的心结，所以，现在许多人选择了台北县环境好、价格较低的住宅区居住。在广州，99年番禺丽江花园、碧桂园、奥林匹克花园等以环境著称的小区，抢去了广州市区不少份额。毕竟，追求生活品质的提高是居住的一种趋势，这种轨迹在每个中大城市都将一样。 一期个案分析 由于延续一期项目启动二期及一期剩余项目，需对目标客户群及购买心理重新分析，在此做以下重点分析。 项目概况：一期项目ＸＸＸ。 项目支撑点：ＸＸＸＸＸ，地理位置佳，闹中取静等等。 购买的客户群：工商界的精英人士、私企老板、高阶公务员等等。 购买用途：购买人士二次置业居多，投资客不多，80%用作自住，20%有可能当作住办两用。 上述资料分析：一期项目规划为住宅，因有实质性的支撑点。故与目标客户需求大体一致，反观二期项目因所处环境、街区功能需要与一期衔接甚至提升，设计应为大户型住宅，一套住宅的总价至少为ＸＸＸ万，在缺乏园林绿化、会所等实质支撑的情况下，较难吸引此类购买阶层。 二期项目目标客户群定位 二期项目所处地理位置优越，周围各类型住宅小区很多，考虑后期高铁站的设置，应为宜居的核心区域，但ＸＸＸＸＸＸＸ，其目标客户群是居住大宅的富有阶层，而商用目的是其次的，以商业区和物业自身的升值，达到提升住宅档次盈利目的，应是这一地块的首选。但是，其所处的优越位置也会吸引一部份投资买家。 因此，分析项目的目标客户应以该区域所能表达的市场属性，以及目标市场的市场承接力来定。根据我们分析，我们可将这部份客户群定向细分为： 原投资附近高端社区等买家获取丰厚收益后的再投资者。 分析：这类买家手上拥有不止一套物业，其拥有的物业每月的回报非常可观，扣除月供按揭外每月都有可观收益。如ＸＸ社区目前144m2租金约２000元，扣除月供款，尚有约６００元之收益。 预期在高铁站＼大学城商圈投资的外地机构。 分析：这类买家在淮安无自主物业，写字楼及住房租金都非常高，而且写字楼物业管理费大，如果购买物业后，月供按揭小于写字楼及住房租金，同时购买的物业可以在二手市场转让，对其来说非常合算。 私企中成长起来的新贵，这部份人崇尚地域上的优势彰显其身份。 在大学城区域上班的高级白领。 分析：基于项目所处位置与以上区域便捷的交通网络，他们有理由在该区域选择一个环境好、档次高，但价格不高的精品住宅。已有的完善交通设施大大增强了他们对该区域的信心，使其在享受高素质生活的同时，不再需要支付昂贵的上下班时间成本。 项目定位分析 房地产的产品定位简言之即是设计产品和行销的组合，使能对目标客户产生效果，以达到降