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第十八章 物业管理法律关系 【教学目的】 通过本章教学，使学生明确物业管理概念， 了解物业管理法律关系主体， 掌握业主公约、物业管理服务合同、物业管理服务的内容。 【重点难点】 物业管理法律特征， 业主团体， 业主公约。 【政策法规】 《物业管理条例》 《物权法》 《民法通则》 《业主大会规程》 《物业服务收费管理办法》 第一节 物业管理概述 一、物业管理含义 物业所有人和使用人自己或者委托具有合法主体资格的物业管理企业，对已经竣工投入使用的各类建筑物及其附属配套设施以及场地进行养护、维修和管理、对房地产产权人和使用人提供各种相关服务的行为。 业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 二、物业管理法律特征 1、基础是业主自治权 2、民事合同关系 3、有偿性 4、专业性 三、物业管理内容 1、物的管理 对建筑物、场地、附属设施的保存、改良、利用、处分的物理上的管理。 一般仅仅限于共用部分。 2、人的管理 善良使用 四、物业管理模式 1、委托管理 2、自己管理 第二节 物业管理法律关系 一、物业管理主体 ㈠业主 1、业主的界定 物业所有权人。 2、业主的权利 物业共用部位、共用设施的使用权、受益权 小区自治组织的选举权、提议权 参与制定小区自治管理规范的权利 物业管理工作监督权 3、业主的义务 遵守自治规范 交纳物业管理费 不得侵害其他业主权益 ㈡业主团体 1、业主大会 物业管理区域内全体业主组成的机构。 2、楼栋大会 仅仅是某一楼栋全体业主的组织。 3、业主团体的职权 选举、罢免业主委员会成员 决定各种章程 审议物业工作 决定物业管理的重大事项 ㈢业主委员会 1、概念 业主大会的执行组织。 2、外国相关立法 规定在业主团体之外，设立管理组织。 3、业主委员会的民事主体资格 现在承认 4、业主委员会职权 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 监督业主公约的实施； 业主大会赋予的其他职责。 ㈣、物业管理企业 在物业管理区域内专门从事物业管理活动的企业。 二、物业管理规范：业主公约 ㈠业主公约概述 1、概念 业主公约是指在特定的物业区内，业主对物业的使用、维护、管理所共同约定，必须共同遵守的行动准则。 2、法律效力 业主公约是依据私法自制原则衍生出来的，凡不违反法律强制性规定、不违反社会公德，可以产生法律效力。 ㈡业主公约的性质 自治契约。 ㈢业主公约的制订、修改及生效 1、制定、修改通过业主大会，多数制 2、通过之日生效 ㈣业主公约的内容 物业基本情况 业主共同事务的管理 专有部分使用限制 共用部分的使用情况 违反公约的责任 ㈤业主公约几个相关法律问题 1、开发商制定的业主公约对业主是否有约束力 在成立业主自治组织之前有，但限制业主正当权益的无。 2、业主公约能否设定处罚权 行政处罚权不能，但民事责任可以。 3、承租人约束力 约束承租人 4、如何保障业主公约的有效执行 强行制止。 第三节 物业管理服务合同 一、物业管理服务合同的性质 综合性 有偿性 以行为为标的 二、物业管理服务的内容 ㈠物的管理 物业维修管理 物业设备管理 ㈡社区管理 清洁、绿化、安全 ㈢物的利用秩序管理 1、对业主专有部分的管理 维持原状 不得改变房屋结构、用途 不改变使用性质 2、对公共部分的管理 禁止损坏房屋承重结构 禁止不当使用公共部位及设施 三、物业管理合同的终止 双方自愿； 物业管理公司自行终止； 业主大会决定终止。 四、相关法律问题 业主欠交物业管理费时，物业管理企业是否可以断水、断电？ 限制非业主、非使用人进出物业区域？ * *