养老地产的五大式.pptxVIP

养老地产五类发展模式;居家型养老;居家式养老一般以“招拍挂”出让方式获得土地，在普通小区内部配建养老组团，打造的是全龄化社区，其中养老部分可销售也可持有。;从客户特征来看，项目内居住客户为父母购买占比近一半，其次为周边养老需求客户，也有少部分自需投资客户，主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。;居家式养老相关物业皆为开发商自行投资建设，其公寓可以结合土地性质采用销售或租赁方式运营，在管理上多数由非专业养老的项目物业管理公司运营管理，费用根据服务内容收取。;项目地处上海与昆山交界，地铁11号线途经处，交通便利，社区内外配套丰富，在大社区绿地21城的西北部，05年开盘，现已售罄。;项目配套 项目位于上海周边，11号线附近，依托大社区内生活配套、休闲配套、商业配套等完善的社区配套，另外还配有老年养生文化馆、老年医院等养老配套，但是数量不多、体积不大。 周边配套：项目地处上海与昆山的交界处，312国道旁，地铁11号线花桥延线，毗邻国际汽车城、国际F1赛车场。 社区配套：社区内规划了约19万平方米的公建配套设施；近3万平方米社区生活广场；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米；中福会绿地幼儿园；老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心等。 养老配套：组团内有老年文化养生馆、医院等小规模的养老配套，无大量集中性适老化公建。 ;客户分析 客户大多数来自上海，昆山本地客户较少，其中只有一半是老年业主，老年人群更青睐于养老设计更为完善的电梯公寓。 主要客群：80%客户来自上海 年龄比例：老年业主约为50%，购房者中有很大一部分的中年购房者，为其未来自住做准备。 联排别墅面积相对较大，单套房源总价在69-89万，往往以家庭购房者居多。 但老年夫妇更多锁定合欢园养生电梯公寓，其多层带电梯的设计和专为老年人装备的人性化配置备受老年人青睐。 热销户型为二房;开发盈利模式 采取大社区内不同性质组团的开发模式；居家养老运营模式有住宅销售、养老地产持有经营以及综合性商业租赁相结合的盈利模式。 开发模式：大社区+养老组团，定位主题人群生活的开发模式 21城内共开发了四大主题社区，包括尊老社区（中老年人）、国际社区（台商、国外友人等）、度假社区（上班族）、商务社区（商务人群），定位不同主题人群生活的开发模式，开创了国内房地产项目开发模式的先河，但没有太多地针对养老概念。 这种综合性的社区，可以引入的社会资源种类繁多，整个大社区的配套和小组团内的特色配套相互补，功能更加完善，配套更丰富。;营销方式 以各类活动营销的方式促进项目销售额同时提升企业形象。 类型：主要采用活动营销 目的：促进项目销售，提升企业形象 目标客户：业主、准业主、意向客户和潜在客户 1、老将军、老专家书法颂孝贤活动 2、绿地21城千灯镇免费一日游活动 3、关爱老年人健康生活义诊活动 4、现代老年社区开发模式专家研讨会 ;小结 绿地孝贤坊 概况： 70年产权，复合型大盘 配套：无大量集中型适老公建，仅在养老组团内部通过细节设计及小规模配套来体现养老概念 客群：虽然组团针对老年人，但出售时无限定条件 盈利：全部出售 运营：在后期运营中，养老概念完全弱化，与普通住宅基本无异 特点： 全龄化的生活氛围，可以让入住老人有积极的心态和良好的生活状态； 老人享受专业适老配套的同时也能使用大社区的生活配套，其中专业养老配套显示养老公寓的专业程度。 建议： 对入住条件有所限制，才能保证后期运营中不改变养老性质； 采用租赁模式较能得到市场认可，但结合少部分出售物业，能及时回笼一部分资金。（文章来源：主题地产）;立体化养老;专业的养老社区模式，自成社区，专业养老体系，综合性强、功能复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高;采用以开发商为运营主体，政府机构协助（民办公助）的开发模式，在运营方面采用租售结合的模式，自理老人住宅用于会员卡等形式销售，非自理老人将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营。 出售 通过市场招拍挂等公开出让渠道拿到的70年产权的商品房建设用地项目，最直接有效的开发模式是借鉴常规住宅开发的经验进行运作，只不过在前期规划和策划阶段，将适老化社区的产品设计理念和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考虑进去，做好公共服务空间，在销售阶段采用出售产权房方式，在整个社区形成居家养老的氛围。 北京太阳城是出售模式的典型案例 持有 如果土地属性一开始即为政府相关部门比如民政部门划拨的养老社区用地，销售产权存在一定的障碍，则需要引入会员制养老社区开发模式，通过销售会员卡以及诸多服务的方式运营。此种模式的优势在于养老社区比较正宗、纯正，其核心竞争力在于专业的服务，有利于可持续性