北京福顺物流酒店设湖计任务书.docVIP

PAGE 北京福顺物流酒店 功能定位及设计指导（讨论稿） 深圳市九方国际酒店顾问有限公司 二零零六年十月 目 录 第一章　福顺物流酒店功能定位 2 第二章　星级定位 7 第三章　建筑规划 10 第四章　功能布局规划 13 第五章　酒店概念设计 22 第六章　功能板块设计要求 32 第七章　内部使用要求 38 第八章　酒店设备选型建议 44 第九章　建筑经济技术指标及投资概算 48 第一章 功能定位 酒店整体定位 根据酒店综合条件及区域酒店市场经营现状和未来发展趋势，本项目建议定位为准四星级产权式物流酒店，为商务、会议提供住宿、餐饮、娱乐、物流会展等一体化服务，同时兼顾行政接待。 定位依据： 本项目位于北京顺义南法信镇临空科技园的，区域内已有130多家知名物流企业入驻，如中外运、宅急送、华辉、泰吉尔、中邮物流、TNT、顺丰、近铁、中远物流、Ameco、日本邮船、住友、联邦快递（FEDEX）、联合包裹（UPS）、敦豪（DHL）等国内外知名企业。空港物流基地的发展给本酒店项目留下了巨大的市场空间。 随着中外知名物流企业纷纷落户空港物流园区，物流展会经济将迅速发展，为物流展会配套的酒店将获得丰厚的回报。 空港物流园区正在设计和兴建两座五星级酒店，园区将逐步形成良好的酒店经营气氛，本项目建成后可与其形成互补性优势。 本项目在建成初始即迎来2008北京奥运会，将有28枚金牌在离本项目车程10分钟的顺义水上乐园产生，以及奥运会后场馆的各种比赛项目的进行，区位优势明显。 本项目采用差异化定位方法，与周边酒店形成差异化发展，具有明显的差异化优势； 本项目交通地理位置佳，南面是顺义主干道，东北面临六环的东北拐角，且有距离仅500米的出入口， 项目地虽靠近交通干线，但并不紧临，无噪音忧烦； 本项目采用产权式酒店的形式发展，具有很强的抗风险能力； 本项目定位于准五星级产权式物流酒店，与周边的物流展示厅、物流公寓相匹配，非常利于开发商的发展； 本项目按照市场需求设置配套项目，利于带动客房、餐饮、会议、娱乐等项目的整体经营，提高盈利能力； 本项目与物流展厅联动发展，有充足的客源保障，物流展厅将长期举办各种类型的物流展会，吸引国际知名物流企业综合消费，可为本项目带来大量的客源。 酒店客源定位 本项目客源组成包括： 国内外物流企业的商务接待； 物流展会的会务客源； 顺义区商务和行政接待； 北京各区的会议客源； 俱乐部会员； 周边综合消费客源； 奥运场馆赛事的参赛人员和观众； 空港乘机客源。 设计原则 1.3.1 形式追随功能，一切设计都要围绕使用功能，围绕客人服务需求和管理需求，而不是围绕设计师的主观臆想，从而坚持“由里到外” 2.3.2 在保证酒店格调和档次的基础上，追求利润最大化和投资快速回收。最大限度避免无谓的高档材料运用，降低投资成本。 2.3.3 建筑与景观的布局应该是紧密型的，以节约土地资源。 2.3.4 酒店设计4台客梯（含一部行政套房专用梯）和1台消防（货运）电梯。 2.3.5 作为物流展会配套性的酒店项目，本项目将以客房为经营核心和主要收入来源，布局安排时首先满足客房的功能需求，突出客房接待功能。 2.3.6 为商务顾客和其他顾客提供高档次的住宿服务，在客房设计布局、面积分配、设备设施使用等方面达到国家四星级水平。 2.3.7 尽量为客人留下足够的室外活动空间和观赏空间。 酒店功能定位 房务功能定位 房务是酒店重要的营业部门和服务中枢，也是体现本酒店作为准四星级物流酒店档次、服务和管理水平的展示平台。 本酒店的房务功能主要包括前台和客房两大板块。 前台 主要包括前台办公室、大堂副理处、接待处、问询处、行政楼层接待、贵重物品保管室、电话总机房、商务中心、公用电话处、公共卫生间、行李部、监控室、大堂吧等几个服务部门和服务功能。 客房 主要包括客房部办公室、客房清洁、公共清洁、洗衣、客房服务中心等服务部门和服务功能。 项目地面积不大，楼型、楼高受一定限制，为了达到四星级标准和今后营运需要，在设计规划时必须充分考虑房间面积、房间数量、房间类型、房间装修档次及风格、房间设施设备及用品用具的合理配置和档次风格。 根据本酒店整体定位，在客房规划策划中主要重点考虑以下因素： 本酒店目标客源以商务客人为主，同时需考虑会议团体和旅游客人； 由于团体的需求，在房型设计上采取适当增加行政楼层设置、合理规划双床房间、双床可以灵活合并为一张大床等的设计思路； 酒店设计时要充分考虑产权式运作的因素，房间面积以达到国家四星级评星标准为宜，同时要保证卫生间有足够大的空间； 房间数量：考虑酒店的规模效