连云港连岛地块到房地产市场研究报告.ppt

连云港水岛地块市场研究报告 谨呈： 连云港新正大房地产开发有限公司 地块三面环山，一面临海，资源资源优越 地块位置：本项目位于连去巷连岛，水岛地块09-3、09-5，项目地块南面临水，三面环山，风水景观都较优越。 地块用途：居住用地兼容旅馆业用地 地块基本经济指标：本地块出让面积为103299.1㎡，地块状况为净地，容积率1.2； 地块现状：目前地块上主要是一些民房。当地居民以渔民为主。 项目周边自然环境较好，空气清新舒适 自然环境较好：由于地块以居住区为主，无污染源，整体自然环境较好，火星银湖、海上日出、海市蜃楼多发区。 空气清新舒适，富含负离子，是休疗养的理想环境，但由于地块紧邻大海，周边有较多渔家，空气有较重的海腥味。 地块附近有一个气码头，可能会对项目推广有影响。 项目用地山、海、景资源丰富 山：属基质岩山质，山势陡峭，错落有致，最高峰大桅尖海拔358米. 海：外海水质优良，视野开阔；近海的国家标准游泳水温为80天，比青岛多47天。 景：火星银湖、海上日出、海市蜃楼多发区。 项目周边植被较多，有利于改善空气质量 地块后小山植被密布于山体，山体植被以针叶林、混交林为主，最有代表性的植物有黑松、金菊、板栗、山楂以及紫藤等林地总覆盖面积超过5K㎡。 项目用地周边滨海资源优势明显 沙滩细密：沙质细腻，总面积27.5公顷。 礁石密布:大多分布在外海，属于典型的海蚀地貌。 滩涂岸线：长久淤积使滩涂岸线逐渐沉积，可以作为适当抛填 项目土地交通条件一般，道路有待改善 目前出入地块的通道为一条宽度为6米左右的水泥路，由于该道路为唯一通道，行走车辆较多，路面损坏较严重，积水、破损处较多，路面也较脏乱。道路系统有待改善。 周边市政配套较少，但旅游景点众多 地块内部存在大量渔民用房有待拆迁，周边配套设施较少 连岛上沿路有较多的渔家海鲜店及旅店，但娱乐休闲场所及购物场所明显缺乏。 项目区位具备城市化进程中成长型板块的所有特征，需要有个性化的魅力产品 区域地处城市发展核心区域，区域形象及地块级别较好 地块位于连云港东向发展战线最前沿，连云港政府对海滨城市的打造将直接对本地块的开发带来良好的契机，本项目未来开发前景较好； 自然资源佳，利于产品打造 地块拥有临“山、海”优势，具有良好的自然资源，这是本地块最大的优点之一，优美的自然景观利于后期景观住宅的打造。 地块区域吸纳能力较低 连云港当地消费者对于连岛大多认为比较偏远且交通不便、生活配套等较差，且本项目对面墟沟近几年开发量急剧增多，海景房上市量已经非常大，因此该地块吸纳连云港当地消费者有限，项目开发需要谋求新的发展战略。 综合分析不难得出本项目具备打造别墅和中高档住宅的多数条件 城市地理位置优越，与周边国家及城市联系紧密 地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越； 其东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市，城市关系密切。 城市人口集中在下辖四县，市区人口以新浦居多 连云港，江苏省地级市。现辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区。新浦区为市政府所在地。 城市人口缓慢增长，家庭趋于小型化，但城市化进程明显加快，城市处于低速发展期的中期 通过城市化率与发展特点的关系，连云港城市发展进入高速发展的第二阶段 民营企业、个体劳动者和其他经济从业人员大幅增加，而国有经济和集体经济从业人数有所减少 城市自然资源丰富、历史人文气息浓厚 【港口资源】：港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。 【水系资源】：水系基本属于淮河流域沂沭泗水系。沂沭地区的主要排洪河道新沂河、新沭河等均从市内入海，故有“洪水走廊”之称。 【耕地资源】：连云港市耕地面积379．79千公顷，约占土地总面积的51%。尚有8.71千公顷土地亟待开发，后备土地资源潜力较大。? 【矿产资源】：矿产资源共计40余种，主要有海盐、磷矿、金红石、蛇纹石、水晶、石英及大理石等。淮北盐场为全国4大海盐产区之一。锦屏磷矿为全国6大磷矿之一。 【旅游资源】：在中国的沿海港口城市中，连云港市古迹较为丰富，历史久远。全市有风景区14个，风景点116处，素有“东海第一胜境”之称，是全国49个重点旅游城市和江苏3大旅游区之一。 2006年接待游客突破700万人次。 【历史人文】锦屏山南麓的桃花涧是旧、新石器时代遗址，锦屏山地带新石器时代遗址有19处，二涧遗址为中国原始农业最早开发区之一。 “将军崖岩画”，国家文物局鉴定为“这是一件非常重要的文物，是一项难得的重大发现，是中国最早的一部天书”。东汉时期的艺术珍品－－“孔望山摩崖造像” 属国家一级