长沙万科金域华商业项目周边竞品分析及公寓推广策略 51P.pptVIP

小结： 项目户型整体设计较为周正实用用，大量凸窗的赠送提高了项目性价比，提高了项目竞争力； 由于采用了十字型布局，导致项目西北角房源未来存在一定的销售难度。 与区域项目价值点对比分析 相对优势： 品牌认知：万科,行业领跑者 区域位置：万家丽路与香樟路直通武广客运城市主动脉 产品设计：公寓、中公寓，精装产品 相对劣势： 配套现状：周边生活配套缺乏 在区域项目价值对比中，品牌认知度与产品设计价值是本案竞争优势所在，而项目周边配套现状为本案价值弱势，可在营销推广和现场包装方面进行弥补增强。 区域客户特征分析 通过对区域内高层项目的客户构成,我们发现,项目档次越高,投资于投资兼自住客户的比例越高, 档次分类 项目名称 投资客户比例 自住客户比例 投资与自住 中高档楼盘 中隆国际御玺 19% 49% 32% 恒大绿洲 21% 44% 35% 茂华国际湘 18% 54% 28% 中城丽景香山 19% 57% 24% 新城新世界 11% 68% 21% 博林金谷 18% 51% 31% 万科金域华府 —— —— —— 中档楼盘 恒大城 15% 52% 33% 三江花中城 13% 69% 18% 欧洲城公爵 12% 58% 30% 万树丹堤（含公寓） 31% 45% 24% 水岸天际 11% 79% 10% 星城映象 14% 63% 23% 中低档楼盘 盛世华章 12% 64% 24% 彩云之翼 9% 75% 16% 星城荣域 12% 67% 21% 长大彩虹都（含公寓） 28% 55% 17% 恒大绿洲项目客户研究 购买动机 相对其他同档次楼盘，绿洲投资型客户比重相对较高，占到20-25%左右，投资客户普遍看中武广区域发展前景 面积区间 芙蓉区 岳麓区 开福区 雨花区 天心区 其他地州市 省外 90㎡以下 7% 6% 14% 33% 15% 18% 7% 90-110㎡ 5% 4% 12% 37% 11% 21% 10% 110-144㎡ 9% 7% 10% 29% 16% 20% 9% 144㎡以上 10% 5% 12% 32% 19% 17% 5% 面积区间 投资 自住 自住兼投资 90㎡以下 22% 57% 20% 90-110㎡ 25% 54% 21% 110-144㎡ 23% 61% 16% 144㎡以上 18% 57% 25% 客户来源 雨花区客户为项目主要客户来源，而110㎡以下户型其他地州市客户来源占据多数，110㎡以上户型天心区客户来源占比重较高 职业构成 客户构成板块，传统高收入人群占据楼盘主力客户群，其中私营业主为主要构成部分，企业中高层、公务员为第二主力构成 关注价值点 绿洲客户在关注价值点方面最为看重的因素分别为地段、发展商品牌、园林 面积区间 公务员 企业中高层 私营业主 医生教师律师 一般职员 其他 90㎡以下 19% 16% 27% 13% 13% 12% 90-110㎡ 18% 17% 28% 15% 10% 12% 110-144㎡ 19% 14% 32% 14% 11% 10% 144㎡以上 18% 20% 26% 16% 9% 11% 面积区间 地段 价格 开发商品牌 园林 改善居住 周边工作 为子女购房 90㎡以下 24% 13% 24% 18% 8% 6% 7% 90-110㎡ 26% 14% 18% 16% 7% 7% 12% 110-144㎡ 24% 14% 19% 20% 9% 6% 8% 144㎡以上 20% 13% 21% 22% 9% 8% 7% 客户来源 对于客户区域来源三成以上客户来至雨花区，天心区次之占整体比例两成左右 购买动机 整体以自住为项目主体,面积越小则投资客户比重越高(含公寓) 面积区间 投资 自住 自住兼投资 90㎡以下 44% 32% 24% 90-110㎡ 23% 55% 22% 110-144㎡ 20% 53% 27% 144㎡以上 —— —— —— 面积区间 芙蓉区 岳麓区 开福区 雨花区 天心区 其他地州市 省外 90㎡以下 15% 6% 7% 36% 20% 10% 6% 90-110㎡ 9% 4% 4% 45% 21% 9% 8% 110-144㎡ 11% 7% 3% 34% 22% 12% 11% 144㎡以上 —— —— —— —— —— —— —— 万树丹堤项目客户研究 职业构成 对于90㎡以下公寓购买主力为普通职员，占33%；而中大户型则以私营业主为购房主体 面积区间 地段 价格 开发商品牌 园林 改善居住 周边工作 为子女购房 90㎡以下 27% 15% 13% 16% 6% 16% 7% 90-110㎡ 21% 13% 10% 13% 13% 15% 9% 110-144㎡ 26% 14% 16% 13% 15% 11% 5% 144㎡以上