上海房地产市场执念分析1.pptVIP

从TOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势 西区联体别墅分布 住宅结构： 闵行为房地产开发大户，与浦东新区的住宅开发并驾齐驱，轨道一号线、五号线的贯通，商品房大量热销，区域迅速成熟，适中的价格和便利的交通成为改善居住环境及新上海人购房的首选，再往南是奉贤和宝山，该区域的住宅主要满足当地的居民及各大工厂的职工。 联体别墅： 闵行也以独栋向联体别墅转型。1号线及1号线的延伸段的贯通，使得闵行和新桥板块成交价、量大幅上升闵行区更多的是借助运营多年的轨道交通1号线的通车及延伸线5号线的开通，交通的便利性是促使闵行联体别墅成交的主因，目前颛桥联体别墅较集中，合生城邦、复地北桥城、圣特丽墅等项目，价格在8500元左右，奉贤和金山都属于化工工业区，市区的居民对该区域认同度不高，近两年借助奉贤海湾旅游区的开发，零星建造了一些临海的别墅，但并未形成市场。 别墅客源： 闵行区联体别墅以本地客源、市区客源居多，还包括虹桥开发区、漕河泾开发区的中高管理层，以自住为主。 从TOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势 从四大区块探讨联体别墅的市场发展 ——东区 东区道路系统 主要干道： 沪南公路、龙东大道、浦东大道 轨道交通： 2号线、4号线、6号线在建 区位特点： 西临黄浦江、东临长江口、南临杭州湾，港口优势显著，土地资源丰富，便于开发建设。 从TOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势 重点工程分布 经济发展： 1990年党中央、国务院作出了开发开放上海浦东的重大决策之后，以陆家嘴为龙头形成国际金融贸易区、张江高新科技园区、外高桥保税区、外高桥港区、金桥出口加工产业、浦东国际机场、洋山深水港、奉贤海湾旅游区等产业的发展，陆家嘴聚集了包括中国人民银行上海总部在内的360家中外资金融机构，其中59家外资银行；张江高科，集聚浦东的中外研发机构达到161家，8000多名归国留学人员，成功吸引外资和国际化的人力资源，浦东开发开放取得举世瞩目的成就，成为外向型、多功能、国际化的城区。 重点工程： 贯通浦江两岸的重大工程，杨浦大桥、南浦大桥、卢浦大桥、徐浦大桥、翔殷路隧道、外滩观光隧道、延安路隧道、复兴路隧道、打浦路隧道、在建中的上中路隧道、景观道路世纪大道、张扬路，不久将有12条轨道线1条磁悬浮遍布每个区县，未来还将建成世博会展中心、迪斯尼乐园、临港新城等重点项目，受到世界的关注。 从TOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势 东区联体别墅分布 住宅结构： 该区域的高档住宅集中在陆家嘴、世纪公园、其他板块则以经济适用房为主，除了世博板块政府投入较大外其他板块如北蔡以后在交通、商业、人气以及综合素质都需要一段时间才能提高。浦东经济发展迅猛，房价一路飚升，提前透支了房价上涨空间，过高的房价使客源减少。 联体别墅： 随着浦东楼市的不断升温，别墅产品的档次和价格明显提高，类型有浦东新区内的高档别墅区、南汇区内以周康、航头板块形成中高档别墅区及商务别墅区。可见东区是以纯独栋为主，混合社区也是以独栋别墅为主，联体别墅较少。金桥、张江的联体别墅略多些，卖得较好的有万科蓝山均价在12000元以上。金桥的碧云左岸价格11000元左右。 别墅客源： 浦东新区板块外籍人士占有一定比例，往南的南汇地区则是张江高科以及康桥工业区、信息园区中高管理层，这类客源大部分为金融、IT行业、高科技人员、医生、律师这类职业，文化素养较高。 从TOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势 不同区块联体别墅供应及去化比较分析 套 各区块05年1月-06年7月供应量与销售率比较 数据来源：佑威系统 上海城市借助TOD发展模式，加快城市外扩速度并加强土地开发，建设新的居住区和商业区。从上述上海外扩的四个方向的分析可以看出，每个方向的发展各具特色，对房地产的开发是强有力的推动。联体别墅，其产品的特殊性赢得市场的认可，然而，联体别墅在各个方向的发展性也是因地制宜的，西区联体别墅已存在开发过量的现象，北区联体别墅逐渐放大，但受到工业区及人文层次不高的限制，不适合大体量开发，南区以闵行的联体别墅为代表，开发适度，仍可适当放量；东区从各方面的市场条件来看联体别墅发展的空间最大。 10年期写字楼发展状况初步市场分析 从租金水平来看： 从10多年上海写字楼发展来看，目前上海租金最高水平仍未超越10年前（95年上海商城租金为$3.64元/平方米/天，而08年环球金融中心租金为$2.5元/平方米/天，其中汇率为2009年3月23日1：6.83），这反应了上海写字楼市场的基本面，在上海GDP10年保持两位数的增长下，写字楼的需求量也在快速上升，但从10年前后的租金水平来看，上海写字楼供应量的增长远超需求量，供大于求。 从10多年来上海写字楼最高租金和最低租金水平的级差变化来看，租金差距转变大幅度在缩小，可以看出上海写字楼档次主