2019年荆门市宏业城市花园二期营销方案.docVIP

荆门市宏业城市花园二期营销方案 前 言 二00x年五月，宏业城市花园一期由我们正式开始代理销售，通过近一年的运作，在胡总、王经理以及贵公司其它相关人员特别是原售楼部工作人员的大力支持和配合下，通过我们全体销售人员的共同努力，斗酷署，战严冬，用我们辛勤的汗水和丰富的销售经验，终于圆满完成了住宅的销售。通过一期销售的基本实现，在接近一年的工作当中，更加深了我们对荆门市房地产市场的印象，使我们对本行业的认识更加深刻，对市场行情的把握更加准确，同时，通过近一年的积累，我们也掌握了大量的客户信息和资源，这对我们今后更好地开展二期的销售工作无疑打下了更加坚实的基础。 现在，宏业城市花园二期即将推出，我们相信在一期旺销的基础上，二期的销售会更有优势，只要制定科学合理、贴近实际的营销方案，作为我们下一阶段的战略指导，同时在具体操作当中，在各方面进一步加强，二期的销售就一定能取得更加辉煌的成功！ 现特制定营销方案如下，以供参考。 主 要 内 容 一、荆门市房地产形势简析 二、项目分析（优劣势分析） 三、目标客户分析 四、搞好二期销售的几点看法 1、价格策略 2、入口路面及广告牌的建设 3、售楼部的建设 五、整体营销方案及阶段促销策略 a、人员促销 b、公众媒体广告 c、促销活动 d、阶段性促销 e、广告定位 六、具体操作办法 七、预计销售进程 八、结束语 一、荆门市房地产形势简析 1、现状 荆门市近几年房地产发展速度较快，据统计，目前全市已建成和在建新项目共近20个，未售现房住宅面积25万平方米。近期要上马的项目也较多，上半年就有8万平方米左右新项目建成上市，而买方市场也呈现一种比较乐观的趋势，据今年1—4月份的销售统计，全市共销售商品住宅600套，销售面积7 .2万m2。这说明近期房地产供、求基本持平，处于一个相对平衡的状态。 2、城市发展趋势 在荆门市近期建设规划中，至2005年，城区建设用地规模要达4 5.5平方公里，人均建设用地113.75平方米，城市建设重点地区为南城区东区一期工程，高新产业区，凤凰旅游服务区。城区建设以面向中低收入家庭的住房建设和人居环境的改善为重点，充分考虑荆襄、荆宜等高速公路兴建与重大产业项目对城市建设的引导作用，严格控制老城区的开发强度等。 3、形势预测 通过以上分析，可以预测荆门市在未来二年内，房地产供需基本处于一个相对平衡的状态，由于缺乏新的经济增长点，在一段时期内，住宅消费水平仍将处于较低的状态，以经济实用房为产业主导，高档住宅发展空间不大，主城区房价由于空间因素将在二年内上升20%左右，主城区以外升幅大概会在10-15%，也就是说2005年前，荆门市房地产的发展会相对平稳，不会出现严重的供需矛盾，房价升降幅度将不会超过20%。 二、项目分析 宏业城市花园二期较之一期来讲，户型“合格”率增加，质量品级增加，同时建设成本也相应增加。由于一期的带动，二期的销售相应会有优势，但两者之间又必然存在着较大的价格悬殊，这对客户的购买心理势必造成很大的影响，综合起来，二期既有优势，又有劣势，其主要表现在以下几个方面。 优势：①户型面积合理、客户满意度提高。②一期旺销带来人气，提高了知名度。③建筑质量更好。 劣势：①价格与一期相差悬殊。②竞争加强（旁边泉口花园已成全现楼，现价为平均950元每平方米）。 三、目标客户分析 从一期购买者的情况来看，主要是工薪阶层及普通经商业主，其比例大约为6:3，其次是老人购买自住或子女替老人购买，因此一期我们的目标客户主要是大型企业单位职工，以及经商个体户，宣传的重点也主要是征对这两个客户群体，第二期的目标客户我们觉得应有如下特点： ①从收入状况看：家庭月收入不低于一千八百元。 ②从职业看： a、企业双职工家庭或有较高收入的单职工家庭； b、行政事业单位职工； c、有固定收入的业务人员及教育、文化单位的职工； d、经商且生意状况较好的个体工商户。 ③从区域看，原住地或工作单位在周边两公里范围内的占70%，两公里范围外但在城区范围内的占25%，荆门城区以外的客户占5%。 四、搞好二期销售的几点看法 1、把握好价格策略 价格是房地产销售过程中最主要的因素，价格把握得好，不仅能保证企业实现盈利目标，而且能大大降低经营风险，缓解企业的资金压力，同时，形成良好的市场口碑，获得经济效益和社会效益双赢的效果。二期的价格策略应综合几方面的因素来考虑：①一期因素；②建设成本因素；③市场因素；④赢利因素；⑤区位因素。 这几种因素分别占的权重比例应分别为：10%、25%、25%、20%、20%，它可以根据企业和市场环境的不同而不同，但在目前的形势下，我们觉得这个比例是比较科学、合理的。据此测算二期均价定在1080—1100元每平方米左右最为合适。（具体见附表） 另外，在二期的销售过程中，要尽量避免摆在桌