温泉旅游地产海泉湾策划案例.pptVIP

青岛经济产业发展概况（一）传统的制造之都青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地 青岛经济产业发展概况（二） 从制造大市到制造强市的转变 青岛经济产业发展概况（三） 产业高度滞后于城市发展阶段 区域旅游市场发展状况分析（一）——青岛旅游区位与产业优势青岛是山东旅游业发展的增长级 区域旅游市场发展状况分析（三）——旅游客源市场分析国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈 区域旅游市场发展状况分析（三）——客源市场分析入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场 客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除日本外，都实现30%以上的增长； 商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60%； 入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，与商务目的占多数有关； 停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天； 景点到访率低。 区域旅游市场发展状况分析（四）——青岛旅游产品供给现状观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（一）环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（二）山东半岛的层面：“黄金海岸”发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾 附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（三）青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（一）趋势特点一：四季均衡，平滑波谷 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（三） 趋势特点三：游居业融合的“大旅游度假观” 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（四）趋势特点四：身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释 基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析发展机遇与空间 基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估 温泉旅游度假及发展趋势研究:总体趋势温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式 温泉度假发展模式专题研究（一）——温泉疗养区对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱 温泉度假发展模式专题研究（二）——温泉度假区温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位 温泉度假发展模式专题研究（三）——温泉TOWN （I） 针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式 小结：温泉度假三种模式的综合对比 典型案例研究一——意大利Merano 小镇（I） 从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界 典型案例研究一——意大利Merano 小镇（II） 温泉小镇情境度假生活方式的构成 典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（I）创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现 典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（II）酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作用未体现 典型案例研究二:珠海海泉湾的剖析（III）客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高 小结：珠海海泉湾对于本项目的启示 青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(一)超越珠海海泉湾 打造五彩旅居的温泉town 青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(二)青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计 5.1 高端居住物业板块工作内容 市场背景梳理与产品研究 高端居住物业板块定位 高端居住物业板块构建原则 物业谱系-空间区位的发展主题建议 市场背景梳理与产品分析-供给方面（一）滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力 城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移； 增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格； 政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺；“90 平方米以下住房面积要达到70%以上”限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。 市场背景梳理与产品分析-供给层面（二）青岛市高端物业组团评析 市场背景梳理与产品分析-供给方面（三）东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院 根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展； 2000年以来，即墨房地产市场的快速发展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元； 即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。 市场背景梳理与产品分析-需求层面（一）旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展 根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。 市场背景梳理与产品分析