A物业公司内部控制环境存在问题和对策.docVIP

A物业公司内部控制环境存在问题和对策 摘要：内部环境是指对建立、加强或削弱内部控 制系统产生影响的各种因素的总称，是企业实施内部控制的 基础，是有效实施内部控制的保障。随着房改工作的不断深 入，住宅商品化、分配货币化的推进，国有物业管理企业不 断蓬勃发展，而A物业公司就是在这种趋势下成立起来的， 但其内部环境却没有如大家所期望的随着物业公司的蓬勃 发展而发展起来。其管理观念落后，使其走向市场化的道路 难上加难；缺乏品牌战略意识和诚信意识，无法形成其自有 的企业文化；没有形成有效的组织机构，无法保证建立健全 的内部环境。 关键词：内部环境国有物业管理 近年来，作为新兴行业出现的物业管理公司，其发展速 度很快，物业管理市场环境也日趋成熟，但是物业管理方面 的法律法规不健全，行业管理部门的管理力度也有待加强， 缺乏专门性的规范和制度进行指导。物业管理与一般的服务 行业相比有其独特的个性，它提供的是全天候、不间断、多 方位、多层次的服务，因此，与其他行业相比，内部控制存 在一定的特殊性。 一、A物业公司情况简介 为了紧跟国有企业后勤服务的管理科学化、社会化、经 营市场化的步伐，集团于1999年成立了 A物业公司。在成 立之初，其所管理的是集团为职工所建的安居房，只是单一 的居民物业管理。随着不断加大物业的服务范围，物业小区 的不断增加，为了更好的管理各个物业小区，集团于2008 年将原来的两个物业公司及事务中心与A物业公司合并，组 成了现在的A物业公司，新的A物业公司的物业管理由单 一化转变为多元化，承担着集团各小区及写字楼的物业管 理，为改善和提高职工的工作、生活条件，以及为满足其中 一些职工和单位的一定需要而提供各项服务工作。 二、A物业公司内部控制环境存在的问题 企业文化建设不完善 物业管理企业的企业文化是伴随着物业管理企业的发 展而发展的，体现了物业管理企业以市场竞争为导向，突出 了以人为本、创新、服务的内涵。A物业公司在企业文化建 设上出现了如下问题： 没有真正做到“以人为本”的原则，A物业公司提 出了 “业主第一，服务至上”的服务理念，以为这么做就体 现了 以人为本”的原则，实质上只做到了其中的一方面， 并没有考虑到员工方面。 没有做到“服务至上”的服务理念，由于A物业 公司是国有企业，受国有企业体制和机制的问题，造成许多 职工对企业的依赖和松散，总认为自己端着铁饭碗，高人一 等，没有将公司的利益放在第一位，服务意识淡薄，从而无 法提高服务质量。 （二） 管理层的经营理念落后 管理层的管理理念和管理风格，决定了公司选择处理其 活动和风险的方式。社会化和市场化是国有企业后勤改革的 主要目标，但是并不是根本目的，其根本的目的在于使国有 企业卸下沉重的经营负担，更轻松的参与市场竞争，促进企 业更好的生存与发展。与现代的规范的企业管理方式相比， 很多国有企业在管理上仍然是按习惯办事，以人治‘为 主，企业领导的“家长制”作风仍在，并且不受规章制度的 约束。 A物业公司是国有企业后勤服务市场化的产物，企业市 场化竞争生存意识从上而下是较为缺乏的，公司管理者仍沿 用行政任命方式培养、选拔、考核，这种方式任命的管理者 势必在工作中采取的是求稳，而不会去研究市场，更不会在 市场中勇于拼搏。同时，由于受传统思想的影响，对物业管 理的属性分析、市场认识等主观认识了解较低，单纯的认为 物业管理就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保 安，忽视企业在知识管理、技术创新等方面对员工的管理与 引导，使A物业公司止步不前，无法取得进一步发展。 （三） 内部审计的范围、职责不恰当 在某种程度上，内部审计可以理解为内部控制的再控 制，完善内部审计的关键是提高审计工作的独立性。在A物 业公司，内部审计归属于财务部门主管领导，内部审计性质 单一，仅局限于财务会计方面，尽管政府多次下令将财务与 审计分离，但A物业公司并未做到实质上的分离，基本上还 是一班人马，这就使内部审计变为财务审计的自审过程，其 公正性受到影响。 （四）人员素质差 物业管理是一项开放式的公共服务性行业，然而随着建 筑本体功能的日益发展，业主多样化、个体化要求的日益提 高，赋予了物业管理企业越来越多的专业要求和专业人才。 1、 物业管理人员素质差 A物业公司属于国有企业，作为国有企业的后勤系统， 其工作人员素质相对较低，其中：持有物业管理上岗证的不 足30%,具有大专以上文化程度的只占40%,这些都导致A 物业公司在管理方面面临“质价不相符”的问题。 2、 会计人员素质差 由于历史原因，A物业公司的会计队伍整体素质不高。 一方面，一些会计人员不具有足够的专业知识水平，缺乏辨 别能力和分析判断能力，无法达到内部会计控制所需的知识 层次，使内部控制制度的实施受到影响；另一方面，虽然有 部分会计