浅析项目开发建设各阶段面积演变.ppt

* * 原房屋权属登记事务中心 原土地权属登记事务中心 市建委 原房屋权属登记事务中心 原土地权属登记事务中心 区县建委 国土局 建委 1、2015年10月1日起，正式换发《不动产登记证书》 2、系统仍沿用房屋登记和地籍管理系统，各自审核完成后转入新的不动产登记发证系统，颁发证书。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 规划初步设计阶段 审批依据：规划意见书（或规划条件） 与国土局签订《国有土地使用权出让合同》 目的：取得出让性质 规划深化设计阶段 审批依据：规划意见复函 与国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议 目的：增加出让用途、建筑规模 规划许可阶段 审批依据：规划许可证 与国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议 目的：修订出让用途、建筑规模及土地证信息 预售建筑面积如超出出让总建筑面积，将限制相应房屋不能预售。 竣工验收阶段 审批依据：房屋面积实测数据 （实测备案表、竣工测绘成果说明） 与国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议 目的：修订出让建筑规模、缴清地价款 房屋产权登记受限； 土地变更登记受限； 出让合同需要重新评审地价的情况 一、招拍挂项目 招拍挂项目土地出让合同对建筑规模及用途变更后地价水平已有约定，按照合同约定条款执行即可，特殊情况需要重新审定地价 二、协议出让合同 该类土地出让合同建筑规模及用途变更后，以下情况需要重新审定地价 1、现状项目调整规划条件 2、容积率小于（大于）1.0，调整为大于（小于）1.0的情况 3、规划或竣工面积较原出让合同约定地上建筑规模调增超过3% 备注：新建出让项目因规划调整，建筑面积减少不退钱 建筑规模 1、新增地上用途的项目 2、新增地下用途且地价水平通知单已超过有效期的项目 规划用途 例如： 地上住宅、商业。规划新增地上社区配套、地下车库或地下物业管理用房等用途，需重新评估地价(招牌挂项目用途已有约定地价的除外） 注 意 事 项 第三部分 面积与权属（销售） 预售许可面积与规划面积 预售许可面积≤规划总面积－人防面积－自行车库面积－不分摊部位面积－其他不售部位面积（本楼分得－本楼分出） 不能“超规划” 规划总建筑面积 本楼分得 -本楼分出 人防面积 + 自行车库 面积 + 不分摊部位面积 预售许可面积与出让面积 不能“超出让” （某一类用途）准许预售面积≤项目该类用途的出让建筑面积 否则，就需要扣除一部分房屋不能办理预售许可，直到满足条件 用途B出让面积 用途A出让面积 用途B 预售面积 用途A 预售面积 房屋初始登记面积与出让面积 办理初始登记的（某一类用途）累计总建筑面积≤项目该类用途的已出让建筑面积 不能“超出让” 否则，就需要扣除一部分楼栋不能办理初始登记，直到满足条件 出让面积 补足出让面积 测绘面积： 预测：预售许可面积 实测：初始登记面积 设备用房、水泵房、变配电室、附属设施、水箱间、垃圾收集间、消防贮水池、消防水泵房、消防水池、引风机房、电缆分界室、消防值班室、地下制冷机房、消防控制中心等 可分摊部位一般包括但不限于以下名称或者用途的部位： 1、人员通行类：大堂、大厅、门厅、楼（电）梯间、 楼（电）梯前室、通道通廊、连廊等 2、公共设备类：仅为建筑物内各专有部位服务的设备 房屋初始登记面积数据来源 具备初始登记条件 办理房屋初始登记阶段 办理房屋初始登记阶段 专有部分，指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间。 居住用房类 商业办公类 仓储库房类 工业用房类 居住公共服务配套设施 主要包括建筑区划内规划用途为学校、医院、邮局、银行、社区服务站、老年活动中心、居委会、派出所、社区服务用房等房屋 不可分摊部位，指建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业服务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础设施、公共设施等用房。 物业管理类 市政基础设施类（水、电、气、热、有线电视） 其他（自行车库、警卫值班室、值班室、门卫等 不但不能被分摊，还要参与分摊 不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。 《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 发证面积，即产权证书中所记载的建筑面积数据。 是所有权人真正拥有产权的面积。 XXXXX 专业房地产综合服务机构 我们将竭尽全力，提供值得信赖的房地产综合服务 real estate