思源经纪 -新芒果地点产-开封项目全程营销策划报告.ppt

目 录 Ⅰ、城市背景 Ⅱ、市场研判 Ⅲ、项目定位 Ⅳ、物业发展建议 Ⅴ、营销推广策略 Ⅵ、广告表现 身份高度象征： 开封整体客群在置业方面有一定虚荣心理.对产品形象有较高要求，产品形象表现与客户自身对高贵与荣耀的追求要有所契合. 居住习惯： 本项目目标客户以区域客户为主，老城区置业消费心理有较大的居住习惯，周边企事业单位主流客户群体，对本区域有极强的归属感，对区域内生活配套等设施有较强的认同感. 价格、品质认同： 价格是影响区域内客户置业的较大因素，产品品质亦是决定客户购房的主导因素之一. 品牌认同： 项目的品牌优势在客户心中占有一定比例，品牌效应将为项目赢得更多的美誉度与客群，并带来新的销售契机. 差异化精准营销策略 现场SP活动、产品差异性提点激励法、渠道配合等。 佳境天城3期 龙亭·新都汇 金明·裕花园 整体营销策略 快、准、整合营销策略 项目体量较小，应“以快制胜、准确出击”，充分整合各种宣传媒体及渠道，迅猛出击，引爆市场，达到聚合效应，在短期内高度释放产品信息，积累并及时疏理、消化客户资源，以迅速回笼资金，降低风险，促进销售，实现利润最大化. 推售策略及阶段划分 一、产品主导，形象先行 二、深度蓄水 ，高位出击 三、目标精准，一鼓作气 四、高低协调，相互联动 推售总体策略 根据项目的状况，假定市场推广自2008年4月份开始，我们将整个推广计划划分为以下几个阶段： 阶段推广,层层推进，阶段活动,环环相扣 项目启动蓄势 期 （2008年4月 - 6月 ） 项目开盘期 （2008年6月 ） 一期持续 及二期推出 （2008年7月 -9月 ） 尾盘期 （2009年3月 -5月） 新贵生活登场 开封首席国际化人本优住区 国际化人本优住区礼献开封 超越一座城市的贵族生活 项目产品、形象进行全面推广 一期产品开盘并为二期蓄势 一期产品消化，俟机推二期产品 剩余房源 阶段划分 推广主题 推售 推售策略及阶段划分 持续期 （2008年10月 -2009年2月） 上流名品，荣耀体验 二期产品消化为主，一二期互动 市场形态： 面对市场的空白，针对项目所处区段，通过地块改造宣传、结合开发公司实力，对项目的整体形象、贺信品质进行宣传，本期诉求主要以整体形象为主； 企划目标： 广度宣传、深度过滤，掀起市场冲击波，迅速积累客户资源。 核心攻击点： 展示楼盘的形象价值，体现生活层次所在，树立楼盘的高素质形象，掀起抢购热潮。 执行策略： 瞄准市场高层，对项目所在地改造的实力进行全面诉求； 利用媒体的有效传播性将项目有利产品点进行强有力的阐述，造成消费者的渴求心理。 现场交通改造，让每一位到此的客户都能先行想象到未来社区的层次。 媒体组合： ——媒体新闻炒作、公关、户外、现场、DM、楼宇、网络等。 推售策略及阶段划分 项目启动蓄势 期（2008年4月 - 6月 ） 市场形态： 经过市场认筹积累，项目新的价值点、形象观深入客户心理，由此需要进行引爆，达成销售成果。 企划目标： 合理引导客户需求，引爆客户资源，完成既定销售指标。 核心攻击点： 项目精神形象、综合品质和高端人群等优势的统一升华。 执行策略： 平面广告，进行整体的形象传播； 客户传播，对积累资源进行系统的盘点； 开盘活动，在社会掀起； 进行高层次的公关活动，拉动高端客户的跟进。 媒体组合： ——报纸、 活动、户外、广播、现场、DM、 网络等。 推售策略及阶段划分 项目开盘期（2008年6月 ） 市场形态： 在项目一期产品客层顺利认购的背景下，借高势推出二期产品，展开客源层面全面突破。 企划目标： 诉求项目的性价比和未来发展优势、居住新理念，结合前期产品高端优势的辐射力，搅动市场购买热潮。 核心攻击点： 高层次国际化社区、居住新理念 执行策略： 进行DM派发，让更多消费者更深入的了解本案的特性。 利用媒体的有效传播性将项目有利产品点进行强有力的阐述，造成消费者的需求心理。 借助时节的优势，与现场的活动和游乐设施结合，带动现场人气； 借助平面媒体等大众途径，在更广的层面上进行宣传。 媒体组合： ——平面、现场活动、户外、现场、DM、网络、电视飞播、候车亭广告等。 推售策略及阶段划分 一期持续 及二期推出（2008年7月 -9月 ） 市场形态： 在客户购买的高潮期后，产品进入持续消化阶段，结合项目的品质特征，进行分解诉求； 企划目标： 深层次精准宣传，围绕项目的品质点和产品细节，通过形象性的宣传，打动客户，实现销售的稳步发展。 核心攻击点： 产品亮点、项目细节、高端形象 执行策略： 利用现场进行客户活动，拉动客户的现场体验； 将项目的品质点结合结合平面