高端项目商业定位策划报告..ppt

高端项目 商业定位策划报告 * 目录 0. 项目概况及指标 项目综合开发条件分析 目标客群界定 商业主题定位策划 商业分区功能建议 商业经营模式建议 商业规划设计建议 * 项目立地环境综合评述 评价项目 分数 评论 消费市场环境 数量 1 市级核心商圈辐射区域，发展潜力大、客流量相对稳定。 分布 2 主要以市区为主，兼顾辖市县。 增长率 2 随着商圈的发展，将有一定增长。 构成状况 2 全客层，侧重年轻消费群体、中高收入群体，商务客群。 交通环境 道路状况 1 临市政主干道，西侧沿界面道路对于商业设施而言相对狭窄，有待改善。 交通流量 1 交通流量较大。 集客手段 2 项目四至道路有三条拥有公交站点，辐射整个市区。 现有商业竞争环境 区位 1 目前商业氛围一般，有待培养，与主要竞争对手毗邻。 规模 2 与现有设施相比项目具备一定的规模优势 定位 1 现有设施先进性不足为项目留有开发空间。 未来商业竞争环境 竞争对手 1 能够成直接竞争威胁的项目有限，提高差异化水平将有一定发展空间。 资源保证 1 客源基数大，但存在分流现象； 品牌商户资源有限。 发展空间 商圈拓展性 1 有一定的发展潜力，但未来竞争将逐渐激烈。 商圈特色化 1 有进一步发掘、提升的可能 设施扩张性 1 消费市场容量及用地条件限制扩张。 评 分 规 则 对每个项目进行-1～2分的打分： 2分：很好 0分：较差 1分：较好 -1分：很差 各项目打分之和为立地环境评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。 A等：19～30分 对于商业设施的开发和业态组合而言是非常好的立地环境 B等：8～18分 对于商业设施的开发和业态组合而言是较好的立地环境 C等：-3～7分 对于商业设施的开发和业态组合而言是较差的立地环境 D等：-15～-4分 对于商业设施的开发和业态组合而言是非常差的立地环境 B等：20分 —— 非常好的立地环境 优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。 * 项目SWOT分析 综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。 【SWOT——劣势分析】 区位劣势： 市级核心商圈的边缘，商业氛围与核心商圈相比相对单薄，需要一定时期的培养； 项目西侧、东侧、北侧道路等级较低，对于超大体量城市综合体而言相对狭窄，需要有效的解决人、车、货流的疏导问题，以免出现拥堵现象； 客源劣势： 现状消费群收入水平及消费水平一般，有待提升； 中高端客户群有很大一部分已经培养出对泰华、中百的忠诚度，客源分流现象存在； 潍坊市商业发展水平相对滞后于青岛、济南等周边发达城市，中高收入群体消费外流现象普遍存在； 商业环境劣势： 整体商业发展水平相对滞后，许多有实力的投资者和品牌资源尚未进入潍坊市场； 商圈内商业存量较大，未来供应量不断提升，商业竞争日趋激烈； 泰华、中百、银座、振华等山东本地知名零售企业的地方保护，对本案在内的其他商业项目构成威胁，在客源、商户资源方面均有影响； 项目自身劣势： 项目商业体量巨大，而可利用的商业资源相对有限； 销售型商业物业的大量存在，可能对未来自持商业部分带来影响； 缺乏综合商业设施招商、运营管理的经验； * 项目SWOT分析 综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。 【SWOT——机遇分析】 市场契机： 房地产投资处于快速增长期，特别表现在非住宅地产投资上，政府的支持、投资市场的火热、消费者投资意识的提升为项目开发投资型商业设施提供市场保障。 消费契机： 随着经济的发展，收支水平的不断提高，将为项目的发展提供更为强大的消费力支撑； 消费观念的逐渐转变，对消费品质的不断追求，都为项目适度超前开发提供可靠的依据。 商业契机： 市级商圈的地位不容动摇，商业发展高峰期来临，未来区域商业氛围将更加浓厚； 现有商业设施普遍商业模式落后、商业品质较低、业态单一，这都为项目开发更高品质的商业项目留有了开发空间，差异化经营的实现成为可能； 万达等高品质项目的引入，对区域整体商业形象提升、商业品质的优化、消费客群的细分、商户资源的增多等均有正面的积极作用，商业开发环境更加优越； 项目契机： 借助周边商业资源，凭借自身品牌优势，营造以项目为核心的新商圈、新地标存在可能性。 * 区域餐饮 休闲娱乐 带来的跨区 人群 区域景观 带来的城市 休闲人群 区域现状 都市中等以上收入 家庭消费客群 （200万的城区人口） 综合体 自身住宅及周边 中高端居住人群 及商务人群 区域未来 每年1%的城市化水平 提升率带来的