中规院凤凰国际水城概念性规划竞赛方案.pdfVIP

三亚凤凰国际水城概念性规划国际竞赛方案（中规院） 2005 年 7 月 7 日 设计单位:中规院 背景分析： 三亚是中国660 个城市中唯一的热带滨海城市，资源的独特性使之成为中国最 有名的旅游城市之一，旅游业已成为三亚市最重要的支柱产业，旅游业及其相关产 业所创造的产值占到全市GDP 的70%。 蓬勃发展的旅游业使三亚房地产业也注入了强劲动力，许多游客在领略了三亚 的热带滨海风情之后，进而产生在三亚置业的想法。这样的需求反映在三亚的房地 产市场上就是有80%的购房者都来自岛外。近年三亚市房地产的投资占到 GDP 的10% 以上，房地产交易税收和建筑业税收则占财政收入的30%以上。（02 购房团照片： 三亚80%的购房者来自岛外） 三亚房地产业和旅游的密切关系，使这里的房地产业表现出旅游地产的特点： 地产依附于某种旅 游吸引物，对三亚 而言就是靠近大 海。根据地产和旅 游吸引物的相互关 系，旅游地产大致 有三种组织方式， 一是地产处在景源 之畔，如沿三亚湾 的很多物业；二是地产处在景源之内，如亚龙湾国家旅游度假区之内的物业；三是 物业本身创造有吸引力的景源，比较成功的是深圳的华侨城，目前三亚尚无此类。 三亚凤凰水城的位置处在城区，距离海滨平均有1000 多米，虽然高层建筑也能 看到海景，但显然观海效果不能与海边相比，另一方面，在海边到凤凰水城地块之 间的土地存在不确定性，很可能这里的开发会阻断水城看海的视线。显然，凤凰水 城需要采用第三种旅游地产的开发方式，也就是说凤凰水城必须创造自己富有吸引 力的内部环境。 问题：吸引力（特色）在哪里 远离海滨的位置使凤凰水城与滨海相比存在先天的劣势，“海”这一三亚最具 吸引力的资源无法成为凤凰水城最大的吸引要素。那么，凤凰水城的吸引力在哪里？ 要回答这个问题，首先应当看看滨海地区开发存在的弱点： ● 亲水性问题：三亚湾作为城市的公共岸线不能被滨海开发任意利用，城市滨海大 道将海和沿海开发地块分隔开，“海”更多的被作为沿海开发的视觉景观物，亲水 性和亲水设施不足，特别是一些非公共性的亲水设施无法提供。另外，目前沿海开 发还存在着低楼层和纵深位置的楼无法享受观赏海景的问题。 ● 内部环境问题：滨海开发往往很难获得较大的地块，无法创造完整、系统的内部 环境，再加上有海景资源可利用，内部环境就显得不太重要。因此滨海开发的自身 内部环境特色并不突出，设施配套也由于没有足够的需求而不完善，特别是一些类 似游船设施这样的旅游度假设施没有配置的条件。 ● 度假和城市生活的关系问题：三亚目前可开发的滨海地区大多远离城市中心，往 往显得活力不足，也不利于满足多样化的生活需求，特别对于较长时间的度假和居 家生活而言，普通的城市生活设施（如学校、市场等）显得更为重要。 凤凰水城的吸引力恰恰需要在滨海开发的弱点上作文章，才会形成自己独特的 地方，为有不同偏好的人提供选择。针对上述滨海开发存在的三个问题，凤凰水城 需要在以下三个方面作出努力。 ①创造更适宜的亲水环境。 ②充分发挥大社区的优势，创造完整、系统的内部环境，形成更完备的生活服务设 施和度假服务设施。 ③创造城市生活环境里的度假氛围，而不仅仅是单纯的度假环境或者是城市生活环 境。 对策：解决的措施是什么 如何创造更适宜的亲水环境? 采用大湖式的水面形态从水和开发地块的关系来看，概括起来存在四种方式： 一是岛屿式，指开发地块四周被水环绕，并且周围水域面积显著大于开发地块，比 如现在三亚湾填海的白排；二是围湖式，指开发地块围绕一个大湖；三是尽端水道 式，这种方式是为获得更多的沿水面而形成许多伸入水中的较窄半岛，伸入半岛的 道路和半岛间的水道都是尽端式；四是水街式，水道两侧的开发形成连续的街道界 面，这种方式多在城市中心地区，比如威尼斯、苏州等城市中的水街。 那么对凤凰水城而言，应当以哪种水面形态为主呢？本方案建议应以围湖式为 主，原因有三：凤凰水城所处地区一直以来是三亚河重要的纳潮滞洪区域，该地区 被称为“漫流滩”就是指这种情形，根据三亚市总体规划中防洪规划的初步估算， 该地区应当形成63.8 公顷的水面，拥有41.5 万立方米的纳潮能力，显然，大湖形 态具有更好的纳潮能力。本方案水面面积近58 公顷，其中河道水面21 公顷，内湖 水面37 公顷。从纳潮能力上看，三亚平均潮差0.