天门百盛商业广阳场-营 销 方 案.ppt

第 二 部 分 一、项目定位 （一）目标客户群定位 置 业 者 经 营 者 消 费 者 【置业者定位】 行政、事业单位职员； 水务、供电燃气、电信通信等垄断行业职员； 在外地工作或做生意、但家人尚在天门的天门人； 个体工商户； 辖区各乡镇、各村的“土皇帝”； 外地的职业房产投资者。 投资特征： 小面积、合理总价，有稳定的投资回报； 习惯街铺投资，购房意向集中在一层。 【经营者定位】 经营者主要由主力店、专卖店、专业店、品牌店、个性店和个体户构成。 经营者的主要特征是，天门市及周边的经营者和商界较成功的经商人士。 武汉市有品牌优势的实力商家，将是我们前期招商的重点。 【消费者定位】 在地域上主要以天门城区居民为主，占50-60%；周边的天门乡镇居民为辅，占40-50%。 在阶层上以政府机关公务员、各类私营企业主、个体商户、品牌追逐一族、学生、中高收入家庭为主。 在年龄上以青少年（12-19岁）、男性（30-55岁）、女性（18-40岁）为主。 （二）功能定位 具有购物、文化、休闲、娱乐、餐饮、聚合、观光、服务等综合功能。为消费者提供一站式、多业态、多功能的综合服务。 （三）商业地位定位 紧密依附于陆羽行政一条街，定位为天门市公务员最常光顾、最集中消费的商业广场，是引领城市时尚的先锋。 （四）形象定位 时 尚 情 调 品 位 欢 愉 建筑外观：现代、简洁，具有艺术气息，并充分考虑到广告位的设置和商业气氛的营造。 内部环境：有足够的公共区域，充足的休息设施、良好的空间休闲感 百盛广场不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要在场内设有众多的休闲空间、娱乐活动和场内景观。 项目整体形象趋向现代化和国际化风格，硬件设施和服务形象走高端，以中档次消费为主，大众化为辅。 二、三线品牌商品主打，一线品牌商品为点缀，大众品牌和个性商品为辅，以此与现有的商业网点形成差异化。 并以适合本城市中档消费者为宜，商品价格中档为主。 （五）经营风格定位 以流行度较高的业态为主体业态，以武汉等一线城市流行的消费业态为主力店，以国内、国际著名品牌和连锁公司为吸引人流的主体商户。 追求现代消费品味，着力突出时尚、流行、经典、开放这一经营原则。 商场内部环境简约大方，卖场宽敞明亮，商业气氛渲染有力，内置专卖店精致典雅，特色明朗。 （六）业态组合布局定位 初步规划为六大类 餐饮休闲 文化娱乐 运动天地 购物天堂 专业市场 个性时尚 （七）产品规划的合理化建议 从上面的功能定位出发，提出如下建议： 建议取消1、2号楼的二、三层全部卫生间。仅在楼栋前设置数个窨井。 1、2号楼商铺的室内楼梯建议暂不做。 1~4号楼的二层和三层建议不设置厕所或只在两端各设置一个厕所。 建议添加一个透明顶棚，将五栋商业楼连成一个整体。 建议一期的5号楼施工稍微滞后。 建议二期地块的殡葬管理所处规划改动 。 （八）价格定位 【市场比较法】 因天门市城区小，前期上市项目不多，而且分布在各个地段，价格范围太广（2000～18000元㎡），再加之商业项目除地段因素以外，还与项目的业态定位、体量、产品规划、品牌形象以及后期的运营管理密切相关，所以通过市场比较法只能大体框定百盛项目一层定价最好在5000～8000元/㎡的范畴。 【成本定价法】 从天门市场来看此定价法比较盲目，市场风险太大，但开发商预期利润可作为一个参考。 【收益定价法】 该地段现有的租金水平明显偏低，大概主要在20～35元/㎡·月的水平，百盛项目租金应该比行情高，但预期租金能否实现还有很多的不确定因素，风险太大，如果预期租金范围在35～50元/㎡·月范围内，则售价以5250元/㎡～7500元/㎡较为合理，此时投资回报率为8%。 【竞争导向法】 以竞争为导向，严密注意竞争对手（主要是天门新城和陆羽大道商贸城）的价格策略，及时调整相应的对策。 综上所述，我们暂定价为： 一楼均价6800元/㎡， 二楼均价2800元/㎡， 三楼均价1800元/㎡， 项目平均价格在3952元/㎡ 二、营销总思路阐述 本项目成功的关键点 （一）本案的营销总思路 一 个 核 心 两 条 主 线 三 个 概 念 【一个核心】 以销售为核心，力争在最短的周期内实现最大面积的销售，招商只是促进销售的辅助手段。 【两条主线】