同致行－深圳恒立冠心海湾项目前期阳策划报告62页2006.ppt

规划利好 1 竞争市场 2 产品市场 3 客户市场 4 价格市场 5 前海片区市场环境研判 房策网 《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！ 《2008房地产策划大全》货到付款！电话：0755 QQ客户市场/前海客户分布 据调查，前后海的客户组成，以南山、科技园为主，共计占到近80％，二者基本持平；而福田及宝安的客户亦由于牵引效应，逐渐对该片区产生认同感。 在客户群体职业中，以IT人士、金融界以及建筑界居多，其总量超过60%。 普通住宅 　精品 　准高端 　高端 　顶级 40-80 70-140 120-160 160以上 白领 高级白领 准中产 中产 城市山林 前海金岸 新德家园 花园城 半岛城邦 星海名城 本项目 顶级客户 由白领客提升至准中产 客户市场/前海客户分类 客户市场/客户来源 中小户型 与前海物流区结合 产业交通枢纽以及商务上的影响 覆盖港澳、珠三角客户 商务、商旅客户 舒适：大3房、4房以上 成熟/交通氛围/交通 交通/区域偏好/居住氛围 泛城市区域 城市居家客户 舒适：3房、4房以上 大型生活社区/ 交通便利 价格/交通/社区成熟 科技园/物流 工作群体 科技园/物流园金领 未来客户 舒适：大3房、4房以上 投资：1房、小2房 就近原住地 就近工作生活 周边前海/后海/蛇口 当地居民、生意人 以经济型2、3房为主； 舒适型的2、3房比例上升；保值、增值需求； 选择交通/社区成熟 价格/交通 /增值潜力等 涵盖罗湖、福田 广泛关内客户 主力为小2房及中3房（经济型占绝对主力） 前海大盘 前海小户 价格/配套/交通便利/社区成熟 科技园工作群体 传统科技园 白领阶层 现有主力客户 置业需求 置业偏好 驱动原因 客户来源 客户类型 客户市场/客户属性 客户性质 年龄 35-40岁，处于事业攀升期； 职业 公务员、中高级技术人员、管理人员、教师、业务人员、职员等; 学历 大专~本科，具有较高的文化品位; 性格喜好 追求舒服、健康、品质的生活，崇尚休闲、谐意的情调，具有较强的维权意识； 工作时间 5年以上;家庭结构 3-5人，即将生子或已经生子的家庭； 收入状况 家庭月收入万元以上，相对稳定，具有一定的消费支出能力； 现居住状况 4-5年前购置的2房、小3房， 工作区域 蛇口、科技园； 出行方式 私家车、生意用车； 置业驱动力 换房——家庭人口增长，家庭收入增加需求更大户型和更好居住环境 需求特征 功能 面积不必太大，能满足3-5人的使用功能； 价格 首付款30-40万左右，月供4000元（20年）； 建筑 不一定华贵，但要有品质感和文化情调，喜欢层次丰富、色彩饱满的外观 园林 不要求多么迷人，但要休闲、舒服、实用； 配套 能满足生活必须设施，上下班便利交通，休憩、运动、放松的需要，一定品位的休闲、 健身场所，并适当有少量儿童游乐设施及教育配套，足够车位； 管理 人性化、安全、绿化、清洁、维修 规划利好 1 竞争市场 2 产品市场 3 客户市场 4 价格市场 5 前海片区市场环境研判 房策网 《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！ 《2008房地产策划大全》货到付款！电话：0755 QQ价格市场/价格区间产品特点 8500-9000 1年 南山花园 大南山片区 二手房价格 2006年新房 类别 8000-8500 2年 光彩山居岁月 8000-8500 4年 山海翠庐 8000-8500 4年 瑞景华庭 7500-8000 5年 山水情家园 7500-8000 4年 心语家园 5500-6000 --- 观峰阁 4500-5000 7年 月亮湾花园 5500-6000 8年 太子山庄 2006-6-11 2006-3-18 2006-2-18 2006-9-24 2006-12-18 2006-12-23 2006-4-28 楼龄 11000 城市山林 9300 花园城三期 11000 半岛城邦 11000 厚德品源 11000 前海金岸 11000 新德家园 13000 南海玫瑰 目前市场价 项目名称 4500—6000元/平方米区间 此类楼盘楼龄在8年左右，多为多层与小高层，如太子山庄，月亮湾花园等 7500—8500元/平方米区间 该类楼盘楼龄在4-5年，多房高层与小高层，如心语家园，此类楼盘品质已经有很大的提升。 8500-9000元/平方米区间 该类产品是近两年新推产品，价格与现行市场比较接近。 11000元以上/平方米区间 2006年南山新开楼盘，价格普遍上涨，大部分楼盘均价超过11000元，但市场销售状况并未因为价格上涨受到影响。 伴随深圳房地产价格的快速上升，前海片