论房地产开发企业破产中购房者利益保护.PDF

论房地产开发企业破产中的购房者利益保护 作者：卓纬律师事务所 · 张思明 摘要：房地产开发企业的破产较之其他企业具有一定的特殊性，涉及更多复杂主 体的多重利益，与之相关的一些法律、法规在适用实践中还存在有不协调之处，许多 理论与实务操作问题有待深入探讨。在房地产开发企业破产程序中，需要平衡协调购 房者与建设工程承包人、建设工程抵押权人等相关当事人之间的利益；在现有法律、 法规的情况下，应按不同情形保护破产程序中购房者的物权性正当利益以及作为预告 登记权利人的利益；妥善处理因房地产开发企业的欺诈行为、违约行为产生的购房者 的普通债权清偿利益。 关键词：房地产开发企业破产程序；购房者利益保护；各方利益合理平衡 房地产开发企业的破产对现房交易中的购房者利益影响不大，本文侧重研究破产 程序中对期房交易之购房者的利益保护问题。房地产开发企业破产与普通企业相比具 有一定的特殊性，首先，涉及的利益主体复杂、广泛,可能包括购房者、建设工程承包 人、银行、其他债权人、担保人以及企业职工等，需要平衡协调各方利益。其次，在 破产程序中涉及适用的法律规范较为复杂，除企业破产法外，还涉及物权法、合同 法、房地产法以及相关司法解释等，这些法律、法规之间还可能存在一定的冲突，需 要综合考量、协调适用。最后，债务人的财产具有特殊性，主要是已建成或在建中的 商品房与土地使用权等，在建房屋资产的评估、拍卖或变卖程序较难进行。房地产开 发企业破产将直接影响一般购房者的生存利益，因此，应根据破产时购房者所认购房 1 屋建成与否，以及商品房买卖合同签订时是否进行预告登记等差异化情形，注重对购 房者合法权益的保护。 一、 购房者与相关主体的利益平衡 房地产开发企业的破产可能涉及债务人、建设工程承包人、购房者、其他债权人 等多方当事人的利益，各方利益之间可能存在一定的冲突，如果处置不当，易引发群 体性事件，影响社会的和谐稳定。法官审理房地产开发企业破产案件，可能会面临明 显的价值冲突以及法律规范与社会现实脱节的窘境。因此，需要研究如何在破产程序 中对多方主体利益进行平衡协调，以理顺房地产开发企业破产中的各种法律关系，妥 善清理债权债务。 （一）建设工程承包人与购房者的利益平衡 商品房处于在建过程中的房地产开发企业破产，一般都存在未依约支付建设工程 价款之情形，而购房者一般也已支付所认购房屋的全部或者大部分款项，建设工程承 包人与购房者的利益往往会发生冲突，这是房地产开发企业破产程序中需要解决的重 要问题。 《合同法》第286 条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发 包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折 价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该 2 工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”据此规 定，承包人对发包人的建设工程款就该工程享有优先受偿权。一般认为，建设工程价 款的优先受偿权具有无需登记和公示即可成立的担保物权属性。按照物权法的原则， 物权作为对世权可随建筑物所有权的转移而转移，其效力一直及于该建筑物。但是， 由于商品房交易各主体利益的复杂性，有必要对此项权利的行使范围作一定限制，以 保护购房者的利益。2002 年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批 复》（下文简称《建设工程款优先权批复》）中指出，建设工程承包人的优先受偿权 优于抵押权和其他债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人 就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，交付了全部或者大部 分房款的购房者具有优先于建设工程价款的受偿权。司法解释如此规定的理由是，在 开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下 ，如果优先清偿建设工程价 款 ，无异于用消费者的资金去清偿开发商的债务 ，等于开发商将自己的债务转嫁给广 1 大消费者 ，严重违背特殊保护消费者的法律政策。 就建设工程承包人而言，其债权体 现的主要是经营