天津市和平区南市三角地块市场中定位及收益分析报告（66页）.ppt

收益分析 周期三年 经营方式一 收益分析 周期三年 经营方式二 2014.6-2017.6全部自持 收益分析 周期三年 经营方式二 2017.6销售收入 收益分析 周期三年 经营方式二 收益分析 Thanks for your attention Wish you a good day! * * 服装类 各业态营业额市场依据 运动服饰类 各业态营业额市场依据 餐饮类 各业态营业额市场依据 本案定位分析 顶级商业 本案各楼层业态 各业态面积 备注：以上各数据由CAD图计算得出 本案定位分析 主力店：以高端男女服饰为主，如LEE、YES、W. 、Ochirly、翠贝卡、柯罗巴、郎姿、OBEC、OFOUN、RENEEW 等 次主力店：以中高端男女服饰为主，如玛斯菲尔、TEENIE WENNE、ADIDAS、LEVI’s、Apple、闲云、M2、百思图、ONLY等 。 零售店铺：经营的品牌可以多元化组合，如服装、鞋帽、饰品等，品牌的可选择性也相对宽泛。 餐饮：本案定位五层全部为餐饮，结合本案顶级百货的定位，建议引入品牌餐饮， 如必胜客、水果捞、巴黎贝甜等，最好能够引进尚未进入天津流行 餐饮品牌，如汉堡王、鹿港小镇、茶马古道、满记甜品、中8楼等特色餐厅，以吸引客流。 估算方法 本案营业额及扣点分析 市场租金估算 市场售价估算 第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析 估算方法 评估方法、比较案例、比较因素选择 三角地块商业属于大体量集中式顶级商业，我司将选择同类或类似产品进行价值对比，利用市场法进行评估 各业态营业额及扣点估算方法 选取案例 进行分析取值 租金及售价估算方法 租金比较案例选择：海信广场，伊势丹百货，乐天百货 坪效比较案例选择：海信广场，伊势丹百货，新世界百货 售价比较案例选择：君临天下商业、富力中心商业、环球金融中心商业 比较因素选择：区域因素、个别因素 区域因素包括：商圈繁华度、交通便捷度、 个别因素包括：建筑面积、建筑房龄、建筑设计、配套组合、商业组合、管理水平、内部装修、停车情况 本案营业额及扣点分析 主力店 由图表分析，高端品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在5000元/㎡，扣点范围在23-25%。 考虑市场风险保守估算，主力店铺只收租金不扣点，固定租金4元·㎡/天。 选取前文典型商家进行扣点分析 本案营业额及扣点分析 次主力店 选取前文典型商家进行扣点分析 由图表分析，中高端品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在3800-4300元/㎡，扣点范围在22-25%。 由此假定本案次主力店月单位面积营业额可在3000元/㎡，考虑市场风险保守估算，扣点比例取18%，不计固定租金。 本案营业额及扣点分析 零售店 由图表分析，零售品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在1750-3500元/㎡，扣点范围在18-25%。 由此假定本案零售店铺月单位面积营业额可在2000元/㎡，考虑市场风险保守估算，扣点比例取16%，不计固定租金。 选取前文典型商家进行扣点分析 本案营业额及扣点分析 餐饮 由图表分析，中高端品牌在本市的百货市场， 单位面积租金可在10元/㎡左右 假定本案能引入部分新进流行品牌，水平与必胜客持平，考虑市场风险保守估算，假定本案餐饮部分租金5元/㎡·天，不扣点。 选取前文典型商家进行扣点分析 市场租金估算 根据市场比较法测算，本案整租租金可与乐天百货持平在3元/㎡·天 市场售价估算 本案1-4层商业自持若干年后出售的价格， 运用市场比较法进行定价的案例为君临天下商业、富力中心商业、环球金融中心商业的一层售价 如左表所示，经比较法计算得出本案商业一层的当前入市价格为75000元/㎡，考虑市场风险保守估计本案售价，一层售价为50000元/㎡，二层售价为35000元/ ㎡，三、四层售价为25000元/ ㎡，五、六层及地下一层售价为20000元/ ㎡ 本案若整体出售，预估当前入市价格25000元/ ㎡（地上部分） 营业额（扣点租金）增幅估算 名称 2008年 2009年 2010年 营业额 （亿元） 6 7.9 10　 年度涨幅 31.6% 26.5% 海信广场2007年4月开业，定位为顶级奢侈品店，是目前天津市场上最高端的百货商场，经过3年的培育期，2010年营业额达到10亿元，2009年和2010年营业额年度涨幅在30%左右，海信广场2011-2013年的营业额目标是突破20亿 为规避市场风险保守估计，本案营业额（扣点租金）年度增幅按5%计算 租金增幅估算 天津优质商铺租金自2008年的420元/㎡·月，2010年