精品报告——柳州荣和天誉前期报告..ppt

- 本资料来自 - 柳州市荣和天誉项目前期市调报告 本报告思维框架导图 宏观市场环境 柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市 柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。 柳州，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。 柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。 柳州市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万（2009年） 市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、官塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。 柳州市地区市场总值（GDP）快速增长，将房地产行业带入高速发展的轨道 初步核算，2010年，柳州市完成地区生产总值1260.05亿元，年增长率16%； 柳州市“十二五”目标全面实现，与2005年比，全市地区生产总值增长了1.1倍，年均增长20.33% 柳州市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发展将趋于平稳和健康 柳州市人均GDP “十五”期间持续上升，平均年增长率23%。 2010年柳州人均GDP5100美元。排名广西十四个地级市第一位。（南宁人均GDP3949.6美元）柳州房地产目前处于快速发展的黄金期； 柳州人均GDP已超过全国和全区人均水平，全国人均生产总值排95位 《柳州日报》）。 产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长 柳州市固定资产投资规模逐步扩大，推动了房地产业的发展 2010年，柳州市全社会固定资产投资1005.1亿元，增长47.4%； 城乡50万元以上投资136.2亿元，增长29.2%；城乡居民投资19.3亿元，减少1.7%。 人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为柳州市房地产市场发展提供了有利保障 “城市向东”的远景规划将对本项目起至关重要的作用， 在十年之内，本项目的区位优势不可复制 根据柳州远期规划，柳州将形成以三门江森林公园为绿心，柳州主城和官塘新城为一体的“一心二城”城市新格局。 依据《河东北片区控制性详细规划 》，河东北片区的定位是：柳州市高新技术开发区的研发基地，柳州市文化教育和体育活动的中心，是配套设施完善、居住条件优越、山水景观独特的综合城区。 结论：柳州市宏观环境良好，支持房地产市场快速健康发展 柳州房地产环境 房地产开发投资逐年增长，位居广西第二；房地产投资比重持续减少，保障房供应持续增加，为房地产业健康发展保驾护航 近三年销售面积稳中有升，需求旺盛；销售价格走涨势平稳，2010年均价达到4771元/平方米 2010年，全柳州累计施工面积1318万平方米，同比增长32.4%；竣工面积296万平方米，同比增长21.8%；累计完成施工产值约81亿元，同比增长31.7%； 2010年，柳州住宅商品房现房平均售价为4771元/平方米，比2009年上涨近五百元； 2010年，共销售商品住宅15653套，比去年17364套下降9.7％，商品房销售面积也较前一年增长13%。 2011年元月至今，土地成交616.5亩，成交金额16.62亿元，一级市场全面复苏 三月份同比成交量下跌，但环比成交量正在上涨，这表明“国八条”的影响已经渐渐褪去，楼市回暖迹象明显 政策偏向于控制货币信贷和投资，调整住房结构体系；保障房地产行业健康持续发展是未来房地产调控的主旋律 结论：柳州市房地产总体保持供需平衡，产销两旺，目前市场情况健康良好 河东房地产环境 按现有市场格局，柳州房地产区域可划分为河东、鱼峰、旧机场、柳南、柳北、城中六大板块；河东板块是公认的房地产标杆性区域 房地产发展与城市发展息息相关，柳州市“向东”发展的总体方针不变，河东板块依然是未来几年内发展的热土。 近2年政府对旧城区的拆迁改造成为楼市发展的新看点，房地产发展因旧城与新城的差距、客户的心理需求、各区域的可塑空间不同而具有各自的发展空间及价值空间。 河东板块部分在售房地产项目一览 地段是最大的卖点，缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大 营销从地段优势转向打造优越的生活方式，开始注重品牌和细节，逐渐走向成熟的模式 除阳光100、盛天龙湾、大城小院有较多的营销活动外，其余项目营销手段较为单一，多以广告营销为主，发布形式有报纸、路旗、大型广告牌等； 部分楼盘通过房地产网站做了网络营销，但效果不明显； 需求特征以投资和自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素 华展华园 盛天龙湾 清华坊 阳光100 大城小院 中央美地 兆安现代城 凤起新都 结论：河东住宅均价全市最高，核心卖点正在由地段和规划向品牌、产品和细节转移 河东商业市场 初步形成“1＋6”的商业形态布局；五