同策昆山花桥徐公桥路地块市场三定位报告.ppt

花园办公基准价格 通过周边竞品楼盘得出花园办公价格为：6474元/平方米 通过价格比系数得出的花园办公价格为：6911元/平方米 平均加权值得出本案花园办公价格：6693元/平方米 本项目基准价格确定 考虑到可比项目在报价上的折扣优惠在测算价格上以9.8折计算 独栋花园办公 6693 * 98% = 6559元/平方米 SOHO高层 7980 * 98% = 7820元/平方米 考虑到项目体量达到25万平方米，销售周期在3年左右， 销售周期内价格平稳增长，给以测算价格10%的溢价 但2009年市场火爆，价格升幅过快，因此10%溢价不计入本次测算 独栋花园办公：6550元/平方米；SOHO高层：7820元/平方米 总销售金额=6550元/平方米*10万方+7820元/平方米*14万方=17.50亿元 11375万 总销金额*6.5% 四、税费 84425万+1.0609X 项目总投资成本 13050万+0.0309X 小计： 60000万 小计： 1.03X 小计： 100元/ m2 总销金额*5% [(一)+(二)]*3% 350元/ m2 1800元/ m2 250元/ m2 土地成本*3% X 土地成本 25万平方米*100元=2500万 财务费用 8750万 销售费用 0.0309X+1800万 间接费 三、开发费用 25万平方米*350=8750万 配套工程费 25万平方米*1800=45000万 建安工程费 25万平方米*250元=6250万 前期工程费 二、开发成本 0.03X 土地契税 一、土地费用 成本测算表 成本测算表 项目毛利率 = 项目毛利润 / 总投资成本 项目毛利润 = 总销金额－总投资成本 利润总表 8.4425亿元+1.0609X 总投资成本 17.50亿元 总销售金额 项目土地各收益率下的价格估算 按照项目毛利润15%-40%，分别计算上述的 X， 得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表： 1684 168.4 42610 35% 1870 187.0 47309 30% 1512 2070 2288 2524 楼板价（元/平方米） 252.4 63860 15％ 151.2 38246 40% 207.0 52385 25％ 228.8 57883 20％ 每亩地价（万元/亩） 土地成本（万元） 项目毛利润 按上表毛利率中间段计，建议本项目拿地成本在200万/亩左右 附件：上海重要总部基地个案参考 大业领地 名企公馆 松江西部科技园区 占地:1800亩 建筑面积:60万方 容积率:1.3 集展示、研发、贸易、 财务结算为一体的低 密度、智能化、生态 型总部集群花园。 占地：265亩 建筑面积：28万方 容积率：1.58 集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。 松江出口加工区 松江区域内企业总部型项目 占地：278亩 建筑面积：28万 容积率：1.51 首座现代化、商务化、人性化、园林式 成长型总部园区。 财富兴园国际企业园 松江西部工业园区 钢领国际 印象钢谷—罗森宝商务中心 台鼎中小企业园 宝山钢铁物流园 占地:347亩 建筑面积:48万方 容积率:2.04 以钢铁物流服务为特 征的钢铁产业聚集区，成为全国乃至全球最大的钢铁产业总部基地。 占地：600亩 建筑面积：40万方 容积率：0.98 集科研、开发、生产、办公、会议、展示、生活、休闲和综合管理服务为一体的高配置、智能型、新兴现代化的综合性商务花园。 宝山工业园 占地：250亩 建筑面积：21万方 容积率：1.24 集生产、科贸、研发、 办公为一体的花园式厂房成为上海北翼重要的货物集散地 。 宝山工业园 宝山区域内企业总部型项目 闵行嘉定区域内企业总部型项目 占地：150亩 建筑面积：16万 容积率：1.6 区域科研技术与先进制造业发展转化平台。 盛创科技园 嘉定徐行镇 慧创国际 占地：6746亩 建筑面积：420万方 容积率：0.93 知识化、生态型、枢纽及生产性服务业聚集区，吸引公司总部、营销、研发、设计中心，成为长三角企业总部基地首席。 江桥现代物流园区 总部1号 占地：500亩 建筑面积：42万方 容积率：1.26 集研发、设计、展示