郴州某项目二三标产品开发建议和户型设计优化方案.docVIP

二三标产品开发建议 目前郴州项目二三标产品存在较大问题，且经过项目公司长期修改优化，发现难以通过小修小补进行规避，主要表现如下： 1、在产品配比上，90平方米以下中小户型占比过高，二标90平方米以下中小户型套数、面积占比分别为52.15%、42.60%，三标90平方米以下中小户型套数、面积占比分别为55.23%、44.89%，严重脱离市场需求。 2、在户型设计上，各户型特别是90平方米以下中小户型存在的问题较多，难以通过简单合并或优化进行解决。（详见附录1） 3、在外立面的设计上，主要是过于强调外立面的线条变化严重影响到室内空间的使用。（详见附录2） 4、在开发报建上，目前二三标只进行了规划备案，尚未进行全面开发报建，改动对开发报建的影响尚处于可控范围。 因此，为避免引起滞销，建议项目进行一次系统的市场调研及项目定位，指导二、三标产品设计及二、三、四、五期产品设计。但另一方面，考虑到全部推倒重来会严重影响项目工期，因此建议将二、三标重新进行开发分期，先行开发二、三标中问题没有那么突出的大户型产品（进行细部调整优化，详见附录3），中小套型集中楼栋（如6#、8#、10#号栋等）同步进行精准定位与精确设计。 如图所示：二三标中5#、7#、11#、13#号栋主要为C系列110-119平方米的 “ 如图所示： 二三标中5#、7#、11#、13#号栋主要为C系列110-119平方米的 “2+1”户型和71-79平方米的2房户型，户型缺陷相对较小，可先行开发； 二三标中9#号栋主要为B系列130-144平方米的“3+1”户型及约80平方米的2房户型，亦可先行开发； 将沿河5#、7#、9#、11#、13#号栋作为整体成片开发作为新二标，其余部分进行重新定位及设计后再行开发作为新三标。 附1：90平方米以下中小户型存在的主要问题 在一期二三标产品中，90平方米以下中小户型主要集中在E户型和F户型。 1、E户型(6#、12#、15#、16#栋)主要问题： 约60-70平方米的一房一厅，实用性不高； 入户为餐厅，且为暗厅； 客厅在外侧保证了采光，但不符合客户使用习惯； 入户通道为暗室； 为保障厨卫采光而使中间留空，增加了建筑成本。 2、E户型(8#、10#栋)主要问题： 入户为餐厅，且为暗厅； 客厅在外侧保证了采光，但不符合客户使用习惯； 入户通道为暗室； 客餐厅之间的无用区域过大。 附2：建筑外立面设计存在的主要问题 建筑外立面影响室内空间使用：如图所示，卧室进深不足2.7m，净进深不足2.4m，难以合理布置家具。 附3：C系列户型优化建议 C系列户型面积有约75平方米的两房及110-120平方米的“2+1”三房户型。 两侧“2+1”户型，偷面积阳台的面宽仅2.6m明显小于次卧3-3.3m最低面宽的要求。可考虑将厨房面宽缩减为1.8m，将将偷面积阳台面宽扩大到3m左右，以便作为一件正常卧室使用。 附4：新二标户型统计表 按照目前的方案，由沿河5#、7#、9#、11#、13#号栋组成的新二标产品共计237户、25419平方米。其中74-82平方米的2房77套共计5977平方米，占比分别为32.49% 、23.51%；110-119平方米的2+1户型144套共计17156平方米，分别占比为60.76%、67.49%；136-144平方米的四房户型16套共计2286 平方米，分别占比为6.75%、8.99%。 豫商郴州项目一期新二标户型统计表 项目 栋号 户型系列 户型结构 房间数 面积及区间（㎡） 套数 面积（㎡） 套数占比 面积占比 2房户型 5号栋 C-B 两梯三户 2 76.36 15 1145.40 6.33% 4.51% C-E 两梯三户 2 73.76 1 73.76 0.42% 0.29% 7号栋 C-B 两梯三户 2 76.82 14 1075.48 5.91% 4.23% C-E 两梯三户 2 74.20 1 74.20 0.42% 0.29% 9号栋 B-C/F 两梯三户 2 81.98 15 1229.70 6.33% 4.84% B-I 两梯三户 2 79.35 1 79.35 0.42% 0.31% 11/13号栋 C-B 两梯三户 2 76.82 28 2150.96 11.81% 8.46% C-E 两梯三户 2 74.20 2 148.40 0.84% 0.58% 小计： 77 5977.25 32.49% 23.51% 2+1房户型 5号栋 C-A 两梯三户 2+1 119.10 26 3096.60 10.97% 12.18% C-C 两梯三户 2+1 119.10 4 476.40 1.69% 1.87% C-D 两梯三户 2+1 111.97 2