开业后如何让购物中心保持运营活力？..doc

最干货｜开业后如何让购物中心保持运营活力？ 2014-12-01 HYPERLINK javascript:void(0); 赢商网 赢商网 winshang 赢商网（）立足合作商业地产产业，通过整合庞大产业链资源，运营“商务中心”、“共享中心”、“新闻中心”、“交流中心”和“招聘中心”五大板块，竭力为业界人士打造一个集把握行业商机、实战技能、新闻资讯、互动交流与人才招聘于一体的一站式专业合作平台。 “打江山易，守江山难”，购物中心建起来不难，难在其后续的运营管理。消费者持续变化、多维度竞争困境、资源同质化严峻，如何理性地实现业态更换、提高运营实效与预期收益？运营管理者必须做出更适合自身项目的判断与前瞻。 本专题全面解读购物中心运营过程中的难点与执行要点，并提供针对性的破解对策，有助于运营管理者从中吸取更为可行的实操经验。 一、购物中心运营管理要点 　　 　　 二、购物中心运营执行要素 ?培育期 1）关注业态结构与业态布局的科学性； 2）关注租户结构、租约及租金的合理性； 3）关注商铺招商、商铺出租率、商铺经营状态、商铺的贡献度； 4）关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性； 5）关注宣传、促销方案的正确性，结果的准确性与有效性； 6）关注客流计量和会员体系建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升； 7）关注购物中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善； 8）关注顾客消费服务环境、消费热点，商品与租户的品质、质量； 9）关注软、硬件环境，氛围营造及发展趋势的确定等。 　　 ?提升期 1）多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务； 2）以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的运营目标； 3）规范商铺招商与质量管理体系，注重“生态效应”，追求客流最大化； 4）租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享； 5）提供多主题、多方式的购物中心整体宣传促销活动； 6）进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量； 7）提供多种销售收款方式，注重多种方式共存互补，强调信息服务、数据积累和分析。 　　 ?调整期 1）为购物中心的经营管理、租户的管理提供一体化解决方案； 2）提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益； 3）以实际数据为依据进行租约的洽谈； 4）以实际数据指导购物中心长期规划，调整经营布局； 5）以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈； 6）完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是购物中心的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体； 7）完善的卡券管理和中央顾客关系管理，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货； 8）提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能； 9）监控客单价、客户群组及顾客流向。 　　 三、如何保持购物中心的运营活力？ 　 ?调整硬件的方法: 1、购物中心内部：重新调整商铺装饰、环境、地涂等，更换外立面、重塑新形象。 2、扩大经营面积：扩大规模，新增商业面积。 3、改善环境：增加相关配套设施，增加交通线路，增加用车位等。 ?调整软件的方法： 1、重新调整定位，对业态服务、商品、商户进行新混合。 2、主力店、次主力店的淘汰更新。 3、推广创新，赋予新元素、新概念，有针对性的推广。 4、寻找新业态、新模式，实现产业升级换代。 5、通过拓展新店，发展连锁，提升经营能力和规模效益，带动老店焕发活力。 6、更换运营团队，调整运营理念，使购物中心重生。 7、做好分析预测，跟踪购物中心发展现状及未来趋势，分析相应业种、业态的变化，并做出相应的方案，及时做出战略调整。 四、知名购物中心运营方案与成功经验 ?北京朝阳大悦城 业态组合：突破传统品类界限，创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、艺术沙龙、展览空间，透过店铺间的跨界与混搭，承载出更多的体验与创意。 建立广泛的线上平台，完善基本配置：建立APP端、微信端、官网等渠道，完善电子会员卡功能，完成平台的全覆盖。 精准营销：启动了名为“购物篮计划”的精准营销，将会员分为21个层级，为每一个层级推送完全不同但与之相应的信息。通过“综合云数据中心”为客户提供更加精准的个性化营销，运营管理层也能及时掌握每家商户的销售业绩以及市场状况。 ?上海K11购物中心 独立的艺术运营团队：将地下第3层空间专门提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊。同时专门规划一个常年艺术馆，免费向公众