尾盘集中赢一次实效住宅促销.doc

“ HYPERLINK /tag/std_xs_ld/0_6bf726b0374bea3033ca58da94c24599_0_0_0_0_0_4_r0.html \t _self 尾盘集中赢”－－一次实效的 HYPERLINK /tag/std_xs_ld/0_4c019eb5e503ded7170f07_0_0_0_0_0_4_r0.html \t _self 住宅 HYPERLINK /tag/std_xs_ld/0_4dc9e8b3faa950bc_0_0_0_0_0_4_r0.html \t _self 促销 来源:? HYPERLINK / 珠三角采购网 　如何有效的推广中小型房地产项目？本案的公式：恰当的折价+个性化主题+有效执行=佳绩。 　　 “集中营”一词的本意是“用来关押或监禁犯人、战俘或其他人员的场所”，并带有一定的贬义色彩。 　　但我们在将这个词进行了演化后，不仅把它用在一个住宅项目的 HYPERLINK /tag/std_xs_ld/0_4dc9e8b3faa950bc_0_0_0_0_0_4_r0.html \t _self 促销活动中充当了主角，而且取得了非常出色的销售业绩。关注更多免费 HYPERLINK /std_ld/53/ 采购流程， HYPERLINK /std_ld/51/ 采购管理， HYPERLINK /wh/ 合同范本， HYPERLINK /std_xs_ld/1/ 销售管理， HYPERLINK /std_xs_ld/3/ 销售技巧。 一、项目概况及市场背景 　　（一）、项目概况 　　鲁贤家苑，位于济南市市中区济微路70号，总建筑面积约5万平方米，由7栋多层住宅组成，销售均价1990元/㎡；无论规模或市场定位在济南都属于中档楼盘，该项目由我天骄智业营销策划公司独家代理销售。 　　在前期的销售进程中，我公司在综合比较竞争楼盘优劣、深度发掘楼盘品质的基础上，运用纯熟的销售技巧和合理的引导性销售说词，用“实惠才是硬道理”、“超值抢购月”等 HYPERLINK /tag/std_xs_ld/0_4dc9e8b3faa950bc_0_0_0_0_0_4_r0.html \t _self 促销攻势打动了一批又一批消费者，掀起了一个又一个销售高潮，在不到1年的时间里，在激烈的市场纷争中累计销售了3万余平方米，这是周边多个楼盘无法企及的成绩。 　　（二）、市场背景 　　·在小环境来看，鲁贤家苑所处区域竞争激烈，500范围内在售项目6个，离我们的售楼中心50米处既有一个竞争楼盘的售楼处；而且这几个楼盘的定位非常雷同，区域环境、配套设施也没有很大区别，争夺是完全相同的客户群； 　　·从大环境来看，济南消费群体十分特殊且总体购买力不强，是一个由有少量高端、大量低端、微量中端客户群体组成的特殊市场，这就决定了济南消费群对中高档楼盘的消化能力有限； 　　·济南市1999—2001三年，年均房屋销售面积约120万平方米；2002年初步统计总销售约220万平方米； 　　·定位过于雷同，尤其表现在2000-4000元左右的中高档房产范围内，产品同质化现象比较严重，已出现部分积压、滞销现象； 2002年济南市在售住宅项目总计约240余个（包括手续不全的‘黑’楼盘），而几个超大型楼盘更对这容量有限的市场开始了巨大的冲击，阳光舜城、伟东新都、阳光100、中润世纪城等项目都是100万平米以上的航母级规模，竞争日益激烈；对于一个普通项目而言，每年能达到3万㎡的消化量已属‘佳绩’； 　　·2003年的开工面积、开盘数量更多，竞争更激烈。 　　（三）、消费者简析： 　　·济南人的消费习惯比较传统，喜欢实实在在的东西，消费心理及消费行为相对保守，呈内敛方式；　 　　·购房心理处于初级向中级发展的过渡阶段，尚不成熟，有一定的从众心理。一般的购房周期为2个月左右，消费者会反复比较各项因素以区别项目优劣；但购房周期呈现递减趋势； 　　·价格（第一因素）、位置环境、户型仍然是购房者考虑的首要三大因素。 项目概况及市场背景 目　录项目概况及市场背景“ HYPERLINK /tag/std_xs_ld/0_6bf726b0374bea3033ca58da94c24599_0_0_0_0_0_4_r0.html \t _self 尾盘集中赢”全程记录(1)“ HYPERLINK /tag/std_xs_ld/0_6bf726b0374bea3033ca58da94c24599_0_0_0_0_0_4_r0.html \t _self 尾盘集中赢”全程记录(2)“ HYPERLINK /tag/std_xs_ld/0_6bf726b0374bea3033ca58da94c24599_0_0_0_0_0_4_r0