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第一章 房地产开发及投资房地产开发制度 房地产开发概念 指在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施和房屋建设的行为。 房地产开发的原则 严格执行城市规划原则； 讲求效益的原则，即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来； 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 土地征用的审批权限 需国务院批准的：①基本农田的征用；②基本农田以外的耕地超过35公顷的；③其它土地超过70公顷的。 以上征用条款规定以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准报国务院备案。 房地产综合开发流程 房地产开发项目策划环节，主要目的是决定投资开发的对象； 房地产开发的前期工作，主要目的是为开工建设做好准备； 房地产开发项目的建设管理，主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全的完成房地产开发项目的建设； 房地产开发项目的经营工作，主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值； 房地产开发项目后评价环节，主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因，弄清项目的综合效益如何。 策划工作包括：市场研究、项目设想、项目建议书、可行性研究、流程设计等； 前期工作包括：征地拆迁、勘察规划设计、开工准备、预租预售等； 建设管理包括：落实监理、工程控制、峻工验收、预租预售等； 经营工作包括：经营方式选择、评估促销工具等； 评价环节包括：经济核算、效益评价等。 房地产投资 概念：指投资者将资本投入到房地产业，以期在未来获得确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 房地产投资的特点：①投资成本高；②投资回收期长；③投资风险大；④收益性好； 货币增值程度 储蓄 投资 货币使用者 银行使用 直接使用 对资金使用的参与 间接参与 直接参与 货币增值程度 增值较小 增值较大 报酬形式 利息 利润 不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同，如影响花园公寓的主要因素是销售时机，影响写字楼的主要因素是地段，影响住宅的主要因素是配套设备、交通、环境、价格、户型，人文、朝向等。 房地产投资及开发建设程序 企业注册； 意向审批； 项目建议书批准后，向城市规划管理部门申请建设用地选址； 在向计委，建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定四源(供水、供热、供气、排污)供应的可行性； 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究报告审批，同时提交项目建议书及批准文件； 建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证； 向土地管理部门办理建设用地批准书； 申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请工程规划设计条件并预交50%的建设工程规划许可证制造费； 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证； 10、领取房地产开发手册，房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核； 11、领取拆迁证，办理拆迁工作； 12、向城市规划管理部门申请审定规划设计方案； 13、向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证，交纳制造费； 14、与“四源”程序供应主管部门签订“四源”供给协议； 15、到建委办理建设工程开工手续，领取开工证； 16、开工证到市政有关部门交纳“四源”建设费和其它费用； 17、到招投标办公室办理建设工程、施工、招标、投标手续； 18、申请办理商品房销预售许可证。 房地产交易制度 商品房预售概念：指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为； 商品房预售条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上并已确定施工进度和峻工交付日期；④县级以上人民政府房地产管理部门办理预售许可证。 建筑知识专业名词 规划用地——规划批准的可以使用的土地。 建筑率——建筑物占地面积与规划用地面积之比。 绿化率——绿化用地与规划用地面积之比。 道路用地——规划区域内道路的占地面积。 容积率——规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。 建筑面积——按比例计算的，包括雨棚、阳台、墙体在内的建筑物的总面积。 使用面积——一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。 面积使用率——使用面积总和与建筑面积之比。 层高——本层楼地面距上层楼地面之间的距离。 10、静高——房间内地面到顶棚之间的距离。 11、一二墙——指墙体的厚度为120毫米(半砖墙)，一般用于室内非承重的内隔。 12、二四墙——指墙体的厚度为240毫米(一砖墙)，室外室内的承重墙。 13、三七墙——指墙体的厚度为370毫米(一砖半墙)，用于基础和一层或北方室外墙。 14、砖混结构——由砖砌体，由混凝土围梁及构造柱构造的建筑物，主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。 15、框架结构—