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干货 | 乡村民宿开发建设全指南 绿维文旅 近年来，民宿吸引了众多资本进入，而随着供给侧结构性改革与乡村土地改革的推进，资本与专业的品牌管理运营人才开始介入乡村民宿的建设。乡村民宿是对乡村闲置资源的充分利用，解决了城市资本往哪投，农民手里的资源如何合理利用的问题，将成为乡村振兴战略又一重要的抓手与平台。 民宿解读 01民宿的概念 民宿从概念上可以分为广义的民宿和狭义的民宿。狭义的民宿是利用自有住宅空闲房间，结合当地文化，以家庭副业方式经营，提供餐饮、住宿等服务的场所，强调产权的自有性和经营的副业性。广义的民宿是指区别于一般常见的饭店和旅社之外的，具有独特吸引力的小型旅游接待设施，强调的是主题的特色性。我们这里阐述的民宿更多是指广义上的民宿。 02民宿的特征 民宿作为一种有别于传统酒店、饭店、宾馆的住宿业态，之所以能满足市场日益变化的消费需求，得益于其自身的独特性： 随着网络技术和销售模式的发展，分享经济与短租平台的建设大大提高了民宿客栈的使用便捷度，打破了市场渠道方面的瓶颈。消费升级，需求多样化必然引导中国住宿业走向多元化。未来，人们将把非常态的住民宿客栈行为变得常态化，民宿也将迎来一个持续发展的时期。 二、民宿的筹建步骤 在民宿迅猛发展的势头下，消费市场却呈现出两种截然不同的发展形态： 一方面，以莫干山、丽江为代表的少部分早期民宿发展区，依托成熟的旅游市场表现出强劲的发展活力，部分网红民宿全年无淡季，定价甚至高过星级酒店； 另一方面，超过70％的大批新晋民宿经营者，却面临着定位失准、客源不稳的发展困境，在日益激烈的竞争之下举步维艰。 民宿的建设供给也受到市场诸多的质疑。有些建设者凭自己的行业背景及对某些单一因素的执着，盲目地开展民宿的建设，很多时候开始就注定了失败，这也是当下很多民宿入住率低、投资回收期长甚至亏损的原因。仅靠情怀难以支撑民宿持久的经营与发展，民宿建设要建立商业思维，它首先是门生意，然后才是门有情怀的生意。投资者既要准确认识民宿的发展前景，更要以科学的思路投入民宿的建设当中。民宿的筹建大致有以下几大重要步骤：项目选址、定位、规划设计、施工建设、融资、运营。 01.项目选址 1.选址的重要性 决定一个民宿成功的因素有很多，而选址这个先天性极强的因素是决定成败的根基，因为选址一经确定，民宿的生态环境、旅游圈层及市场方向就大致确立了，选址不理想，后期的建设和运营都会事倍功半。成熟的民宿及民宿聚集区无不具备极佳的选址条件。综合来看，主要有两种选址类型。 一是选址于景区周边，依托景区景点的吸引力，借助先天的旅游住宿市场，与周边娱乐、餐饮等旅游配套共同形成旅游区的旅游服务体系。 二是选址于城市周边，以临近城市庞大的消费市场为动力。这类民宿与主城区的区位与交通的关系成为制约其发展的重要因素，但良好的自然环境同样是硬性条件，就近的旅游景点和资源也会提高民宿的经营品质。 2.选址的重要因素 影响选址的因素很多，重要因素可归纳为以下几类： 02项目定位 定位是投入建设的前提，它将为民宿的建设提供方向和道路，精准的定位是民宿成功的前提条件。只有明确了服务人群的需求，才能创造准确的产品，提供完善的服务。定位主要包含市场定位、产品定位、形象定位三方面。 策划规划的精准定位、特色文化的准确呈现，确立了项目的核心竞争力，这将发展成为未来民宿的品牌特色。民宿将在定位的基础上衍生出品牌精神、文化内涵。 03规划设计 民宿的个性、差异化首先体现在空间设计上。民宿的空间设计就是要把定位的精神文化内涵空间化、物质化。民宿在设计当中有以下要点：首先，民宿追求的不是规模和奢华，重要的是精致而有特色，用独特的设计风格与理念满足市场人群需求，用一砖一瓦、一草一木的细节精心构建民宿的个性与文化精神，并引入新的生活文化理念，激发民宿迸发出自己的个性活力。 其次，在地文化的展示尤为重要。民宿以在地文化生活激发游客的好奇，构成核心吸引力。民宿可以成为一个地区文化展示的窗口，可以表现当地特色风情，让游客体验与自己所在地文化不同的新奇感。因此，民宿的规划设计必须充分挖掘和突出当地文化元素，在保留并凸显在地元素的过程中创新。 怀来民宿中地方文化元素的使用 （?图片为绿维文旅项目效果图） 再次，遵循质朴自然的设计原则。民宿度假追求的是一种慢生活态度，是一种回归自然、轻松和谐的意境。规划设计要尊重地域自然生态，营造人与自然、材料与环境的和谐。无论是建筑环境空间还是配套业态，都应该以环保生态为出发点。 怀来民宿地方特色自然材质与现代材质的和谐共生 （图片为绿维文旅项目效果图） 最后，民宿需要合理的配套业态补充。游客入住民宿，往往不满足于单一的住宿功能，餐饮、SPA、有机农场、儿童游乐等业态会给游客体验带来很大的提升。民宿的配套功能可以借助周边的自然条件因地制宜布局，同时应充分考