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成都中航城市广场营销案例分析 　　 本篇论文目录导航： 　　 　　【题目】写字楼市场营销策略探析 　　【第一章】成都万科商业地产营销方式探究绪论 　　【第二章】写字楼营销模式相关概念界定及理论基础 　　【第三章】成都万科写字楼物业营销模式现状 　　【第四章】成都中航城市广场营销案例分析 　　【第五章】成都万科写字楼物业营销模式存在的问题 　　【第六章】改进成都万科写字楼物业营销模式的对策 　　【结论/参考文献】写字楼物业营销路径研究结论与参考文献 　　 　　 　　4 成都中航城市广场营销案例分析 　　 项目概况 　　 位置与环境 　　中航城市广场位于成都市南三环外天府新城，紧邻高新区管委会，属于天府新城最早规划建设的起步区，成熟度较高，项目立地紧邻天府大道，距离地铁一号线高新站出口步行仅 5 分钟。周边拥有 809、118、501 等多达 10 余条公交线路，交通条件成熟，周边商业包括欧尚、宜家、富森美家居、苏宁以及规划建设中的美美力诚旗舰店、茂业百货及洲际大酒店、希尔顿酒店、假日酒店等多家星级酒店，商业氛围较为成熟。 　　 规划与功能 　　项目由写字楼、百货影院、精品商业和地下车库构成中航自有品牌物业负责项目的整体管理运营，项目自身建设【九方】购物广场作为整体的商服配套。 　　 客户定位 　　成都中航城市广场项目写字楼的客户行业定位主要依托金融城一期规划范围的科创、金融、咨询、设计等现代服务类企业，客户企业主要定位为国际知名企业、国内大型企业的西部总部、国内金融、证券、投资机构的西部基地、成都（四川）大型企业赢得全球机遇的国际商务平台、智力型，科技创新型企业的高效率商务平台、各地市州驻蓉办事处的政务（招商）交流中心、实力投资机构，投资企业与个人。同时基于客户行业定位，以及相关行业对办公物业的面积需求经验，营销团队也预先结合写字楼的标准面积和楼层情况进行了客户组合落位规划，其中，低区（2-6 楼 ）标准层划分为 8-13 个单位（层高 ），单位面积区间为 150-300平米，主要面向本土中小型科创、金融、服务类企业；中区（7-17 楼）标准层划分为8-10 个单位，单位面积区间为 300-1000 平米，主要面向本土中型、大中型科创、金融、服务类企业；高区（18-22 楼）标准层划分为 2-6 个单位，单位面积区间为800-2000 平米，主要面向外企、国内大型企业。 　　 产品定位 　　成都中航城市广场写字楼按标准甲级写字楼等级修建，建筑总层数 22 层，物业费：12 元/平方米·月，由中航物业进行物业管理服务，写字楼标准层面积：4400平方米分为 A、B 两个区域，单层包含 13 个办公单位，面积区间：160-740 平方米，规划 14 部高速电梯，采用集中式中央空调和新风系统，配置 800 停车位，规划了“九方”购物中心作为写字楼的集中商业配套。 　　 　　　　 重要营销举措 　　 市场定位、形象定位 　　成都中航城市广场营销团队首先从品牌价值、地段价值、产品价值、服务价值四个方面对项目可以切实承诺的项目价值进行了分析梳理，在此基础上提出“国际化生态甲级写字楼”的市场定位。在项目的市场形象定位上，主抓四个要点： 　　城南核心，区域价值准确体现。首个 LEED①认证，建立差异化。国际，建立级别感。甲级写字楼，明确产品属性。 　　 销售周期 　　成都中航城市广场 2010 年 11 月 22 日，启动大客户销售，2 小时内销售 13 个楼层，单日销售金额　亿；23 日对外正式销售，截止当天下午 6 点，首批房源销售金额总计　亿；截止 2011 年 5 月，总销售　平米，销售完成率 100%,实现销售均价　万元/平米，总计　亿；写字楼项目累计总产值　亿元，成交均价 11012 元/平方米。销售周期 6 个月。销售溢价比例达到 13%,借住宅限购政策东风，销售周期仅 6 个月，较原纲要目标缩短三倍。 　　 推广手法 　　（1）在写字楼推广的过程中，一直紧扣销售所需。在所有的广告设计及VI延展中，统一调性，体现项目高端商务、国际化的特点，在画面细节上均着重表现销售信息、销售电话，以提高客户来电量及来访量。 　　（2）产品细节的展示是项目与客户对话的最有效语言。临时接待点很好的成为 ACC 项目的样板间，直观地将期房进行了现房高品质展现。 　　（3）结合项目特点，针对本地媒体市场状况，若大面积铺开报广宣传，则将造成极高媒体费用，且宣传效果难以评估。仅使用现场围墙和路名牌树立项目形象，利用高效到达的短信发布销售信息，穿插组合，保持市场持续热度，有效支持销售。 　　 　　推广渠道和铺排 　　 　　客户体验 　　（1）临时接待点选择：位于仁恒置地广场（目前成都硬件配置最高、只租不售甲级写字楼），既克服了项目暂无销售中心的现状，又让首次接触