一级土地四开发项目投资拓展分析专题汇报 54p.ppt

三、一级土地开发综合分析之风险分析 政策风险 ◆政府政策变化（如上级出台相冲突的文件） ◆政府换届或领导更迭 如果政府政策改变，或者上级政府的政策改变，就有可能对参与土地一级开发的企业的利益进行调整。或许由于政府换届，或许由于一任领导的更迭等，都会导致作为土地一级开发合同依据的政策发生变化，或者导致土地一级开发合同项下某些利益的丧失。 法律风险 ◆国家没有统一的政策规定，实际操作中难以实施 ◆政府失信或履约能力不理想（如土地指标难保障） 一级土地开发国家没有统一的政策规定，尤其是土地收益分成方面，与国家相关政策规定及其实施操作有一定的冲突，且企业参与土地一级开发没有明确的相关法律、行政法规来规范土地一级开发主体之间权利义务关系，政府的责任义务基本上仅依靠企业与政府的投资协议和政府履约是否诚信，参与土地一级开发的企业的权利保护处于劣势。因此，政府的诚信是企业企业权利的重要保证。 三、一级土地开发综合分析之风险分析 资金风险 ◆资金占用量大、占用时间长，资金筹集周期不确定。 ◆企业缺乏抵押物及担保，融资难、融资不畅，导致资金链断裂风险。 土地一级开发需要的资金量大、周期长，企业一般不可能全部以自有资金进行开发，需要银行贷款支持。但土地一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资。另外，中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大。 土地一级开发的资金投入密集度高、投资规模大，这些巨额融资，通常来源于房地产项目公司的股本融资或债券、债务融资。虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期投入，动辄也高达数亿元资金的规模，资金需求的压力可见一斑。如果遇到政府融资窗口、行业新规定等不利变化，资金筹集周期不确定的风险就将凸显出来。 减少融资风险、保证融资渠道通畅，是土地一级开发成功的关键。 三、一级土地开发综合分析之风险分析 市场风险 ◆对市场需求分析判断 ◆土地出让价格不可控 相对二级开发，土地一级开发的周期一般较长。由于宏观经济形势、楼市调控政策的变化，往往会对土地市场景气程度有一定影响，从而可能引发土地分期和滚动开发的周期不完全确定、土地上市能否成交的风险。如土地出让价格过低甚至流拍，都会对土地一级开发商收回投资造成较大的影响。 另外，致力于土地一级市场拿地的企业也会遇到土地出让竞争激烈而自身资金势力不够的情况，也将面临土地出让价格过高而无法实现通过土地一级开发拿地的风险。 三、一级土地开发综合分析之风险分析 其它风险 ◆征地拆迁风险 土地一级开发通常会涉及征地与拆迁安置等相关事项，征地特别是农用地的征用涉及到政府的审批，而拆迁安置又是土地一级开发中较大且不可预知的风险。征地最终能否得到政府的审批，拆迁安置是否能顺利实施，尤其是“钉子户”的多少，将是土地一级开发合同履行的一个风险。 ◆联合开发中的合作风险 由于土地一级开发规模大、开发周期长，企业往往采取合作方式进行开发，以发挥合作各方的优势，规避风险，推进项目实施。但由于合作各方利益、开发理念、履约能力等存在差别，在合作过程中难免出现一定的矛盾，导致项目存在合作上相应风险。 三、一级土地开发综合分析之风险分析 三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 项目运作基本流程 成立工具公司 开发企业与政府达成投资意向 一级土地开发 设置限制性招拍挂条件，取得土地 综合土地 工业用地、科技用地 自主 开发 合作 开发 股权 转让 转为综合用地 经营（招商、转租等） 自主开发 合作开发 股权转让 大邑项目与政府签订的合同及其主要内容 1、2009年12月2日，签订《大邑晋北子龙生态休闲旅游度假区项目投资框架协议》 约定项目总投资50亿元，规划控制区域约20平方公里，拟分三期完成，一期规划7.5平方公里，二期、三期供地安排根据项目推进情况另行约定。 项目投资50亿元左右，建设生态休闲旅游度假区，投资拟分三期完成，其中一期投资4亿元以上，二期项目、三期项目投资根据整体项目规划确定。 大邑县政府根据项目公司建设进度进行供地，项目集体建设用地、国有住宅用地的使用权，通过大邑县政府依法出让方式取得；集体农用地的承包经营权，通过流转方式取得。 项目运作实例分析—成都大邑项目 三、一级土地开发综合分析之项目运作分析 2、2010年1月29日，签订《四川大邑凤凰岛国际旅游度假区项目投资协议书》 用地取得方式：国有建设用地使用权，通过依法出让方式取得。大邑县政府协助项目公司向当地农村集体经济组织流转部分农用地或林地，具体事宜由项