2015徐说州公路港国际商贸区项目_本体问题分析.pptxVIP

;;项目区位：位于徐丰公路与拾屯河交叉处西南角，距离市中心7KM左右，距时代大道250米，属城市边缘区;交通状况：北接京台（北京-台北,28省市)、济徐高速（12个地区），东接连徐丰公路，南靠腾飞路（规划中），内外公路交通较为方便;周边环境：项目周边多村庄、大片荒地和零散的机械制造公司，目前环境较差;四至和现状：南至规划腾飞路，北接拾屯河，东临徐丰公路，西部为荒地，地块方正，现状内部为荒地;项目指标：占地184.95亩、容积率1.316、建筑面积16.26万方，属于中等规模综合类市场用地项目，具备规模优势;项目属性界定：三线城市、非城市发展方向上、城区边缘、中等规模低容积率的商业项目 ;;问题1-产品功能问题;问题2-产品规划问题;问题3-项目本身存在的问题;同时像华南城的3+7模式，30%出售，70%自持和徐州城北物资市场的7+3模式都是以培育市场为主旨，尽量少售多留。实行开发商与业主共担风险制，有利于增强商家信心，控制业态，保证经营。;;;;代表项目—亿丰国际商业博览城：政府招商引资项目，是一个集建材家居、装饰、五金机电等多功能于一体的商贸集聚区，体量在30万方;代表项目—亿丰国际商业博览城：项目分三期开发，根据经营品类的不同划分功能区块，目前在售一期;代表项目—亿丰国际商业博览城：以传统街铺式形态为主，小面积分割，面积段在30-35m2 ，双首层设计，保证铺位销售，开间进深比1：2，提高整体实用性;代表项目—亿丰国际商业博览城：一期供应1555套房源，总价段在10-25万，通过控总价，降低投资门槛，保证去化，目前整体去化率在80%以上;代表项目—亿丰国际商业博览城：客户主要以从事建材行业的自营户为主，占比达80%，部分投资客户，生意人居多，以商丘市本地客户群为主;;代表项目-欧蓓莎国际商城：政府重点招商引资项目，以家居建材为主要经营品类的一站式采购批发市场;代表项目-欧蓓莎国际商城：城市东区，紧邻323省道、京福高速和两大物流园，区位上衔接城际交通，可辐射周边县市，货运组织较为便捷;代表项目-欧蓓莎国际商城：由建材博览中心、写字楼、公寓、会所等多个区块组成，涵盖产品交易、展览、物流仓储、商务办公、产业服务等功能配套;代表项目-欧蓓莎国际商城：经营区分为A、B区块，三层商铺，单体面积段在30-50平，后期可根据实际需求铺面灵活组合，目前1、2层商铺对外营业，三层商铺在售;代表项目-欧蓓莎国际商城：经营品类具有明确的分区布局，一层以五金、板材类为主，A区二层以家具为主， B区二层为灯饰区，目前三层规划缺失;代表项目-欧蓓莎国际商城：目前在售三层商铺，售价在8000元/平，去化率15%，多为投资客购买，看中项目发展潜力;代表项目-欧蓓莎国际商城：一、二层实现90%出租率，因处于市场培育期，租金优惠幅度较大，一层0.7-1.2元/平*天，二层基本免租;代表项目-欧蓓莎国际商城：引进月星家居和十里河灯饰城等品牌商家入驻经营;代表项目-欧蓓莎国际商城：采取售后返租的模式，统一运营统一管理，因市场处于前期培育阶段，招商优惠政策幅度大;代表项目-欧蓓莎国际商城：网格状动线清晰简单;代表项目-欧蓓莎国际商城：三层次道路构建内部交通体系，路网方正清晰，对外直接联系的主干道宽35米，非主干道路宽12米，保证交通畅通无阻;代表项目-欧蓓莎国际商城：项目西侧规划集中停车位5000个，项目内部宽敞主干道可临时停车，较大限度的满足商户、客户以及货运停车的需求;代表项目-欧蓓莎国际商城：项目依托南侧的两个物流园为区内商家提供物流仓储服务;代表项目-欧蓓莎国际商城：项目未来规划的办公、酒店、会所、公寓等配套服务，是顺应现代专业市场综合化趋势的表现;代表项目-欧蓓莎国际商城：市场以批发为主、零售为辅，但目前经营人气相对不足，信息化水平相对较弱，仍然是较为传统的交易模式，处于第四代市场发展阶段;代表项目—好得家物资商城：集“产业服务、产品交易、仓储物流、酒店餐饮、配套公寓”等功能于一体，倾力打造淮海都市圈超大规模、 “新一代全功能一站式“专业物资市场;代表项目—好得家物资商城：项目近300亩，分二期开发，目前在售一期，二期正在规划中;代表项目—好得家物资商城：整体项目面积控制在30-40㎡，开间进深比1：2.5，每层层高都在5.6米，提高整体实用性;代表项目—好得家物资商城：一期供应549套房源，全部为一期一层商铺，总价最低18万起万，通过控总价，降低投资门槛，保证去化，目前备案整体去化率在35%，整体销售较差;代表项目—好得家物资商城：大多来自原来的庆云桥物资市场，其中80%客户自用，投资比例很少;项目资料目前虽然宣传，统一招商，统一运营，统一??为，统一规划，但从访谈中得知，规划并无明确划分，即购买者购买后自己运营，自己销售产品种类，目前招商正在启动，具