第九章到第四节假设开发法测算中各项的求取.pptVIP

第四节 假设开发法测算中各项的求取;一、后续开发经营期;■建设期起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。 ■建设期又可分为前期和建造期。 ■前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间。 ■建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。;■经营期可以具体化为销售期(针对销售的情形)和运营期(针对出租、营业、自用的情形)。 ■销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期，在有预售的情况下，销售期与开发期有重合 ■运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。;■估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目己有的正常开发经营期来估算。 ■经营期特别是销售期，???常是难以准确估算的，在估算时应考虑未来房地产市场的景气状况。 ;二、开发完成后的房地产价值;（一）开发完成后的价值对应的房地产状况;（二）开发完成后的价值对应的时间;（三）开发完成后的价值的预测方法;（三）开发完成后的价值的预测方法;【解】;三、后续的必要支出及应得利润;?取得税费：假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，例如契税、印花税、交易手续费等。 ?后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。 开发完成后为毛坯房的后续必要支出要少于粗装修房的后续必要支出。 开发完成后为粗装修房的后续必要支出要少于精装修房的后续必要支出。;投资利息;(2)总计息期。总计息期是某项费用应计息的时间总长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。 (3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。 (4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。 ;(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的概念。;名义利率与实际利率的关系(P235);五、开发利润;五、测算中的其他有关问题;三种估价前提： 自己开发前提，估价对象仍然由其开发商或拥有者开发建设。 自愿转让前提，估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设 被迫转让前提，估价对象要被迫转让给他人进行开发建设 不同估价前提，评估的价值不同 V自己开发前提V自愿转让前提V被迫转让前提;（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益