农村房屋买卖合同无效情形下的赔偿问题探讨.docVIP

7A版优质实用文档 PAGE PAGE 15 7A版优质实用文档 农村房屋买卖论文：农村房屋买卖合同无效情形下的赔偿问题探讨 摘要司法实践中，对征收补偿过程中出现的农村房屋买卖纠纷的处理，在认定该合同无效的同时，存在拆迁补偿这一既得利益的分配问题，这就要求对该农村房屋补偿范围、准确估价以及明确买卖双方的过错责任大小。本文认为，该农村房屋的估价应建立在征收补偿数额的基础上，分配则应该充分考虑征收补偿类别和买卖双方过错责任的大小，而过错责任大小可以依据买卖时间、买卖原因等因素进行界定。在此基础上，准确确定买卖双方既得利益的分配。 关键词农村房屋买卖征收补偿赔偿原则 当前，农村房屋因被征收可以获得巨额的补偿，导致大部分房屋出售方受利益驱动，在售房多年后对原有买卖协议予以反悔，要求回收房屋或者得到原有征收补偿的差额部分。对这类案件的处理，主要是买卖双方的利益分配，目前为止各地法院虽达成一些初步的共识，但并未形成一个统一的标准，而且地方差异化表现明显。随着这类纠纷的增加，如何妥善处理买卖双方的矛盾，已经成为当前基层社会司法实践中亟待解决的问题。 一、关于部分损失赔偿模式的理性评价 （一）当前损失赔偿的若干司法实践 从现行司法实践来看，尽管学术界对目前的法律规定及最高人民法院的司法解释在对农村房屋买卖合同的效力可否进行确认的理解上，仍持有不同意见，但是总体来说，实务界对农村房屋买卖纠纷的处理，基本上秉持有限承认合同有效的原则，即除同一集体经济组织成员间进行买卖的合同关系认定为有效合同外，其他一律认定无效。豍目前关于农村房屋买卖合同纠纷案件的处理，争议更多的是在认定无效情形下，出售方应否赔偿买受方的损失以及赔偿多少损失。综合当前司法实践，对于无效的房屋买卖合同的处理是否支持损失以及如何确定损失，一般可以归结以下几种处理模式。 第一种模式是不支持赔偿买受方损失。持这种观点的人认为，《合同法》第58条规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在双方均有过错的情况下，一般来说根据过错原则，过错大的应承担的赔偿责任就大，但是在双方当事人都明知其所从事的行为的违反法律或公共利益的前提下，尽管给对方造成的损失大小不一，都应由各自承担自己的损失。豎也就是说，由于农村房屋买卖双方均违反了国家法律关于禁止农村房屋买卖的规定，因此给双方所造成的损失由各自承担。当然，出售方也就不需赔偿买受方的损失。 第二种模式是全部支持买受方的损失。持这种观点的人认为，造成农村房屋买卖合同无效的主要原因是由于房价迅速上涨，出售房屋的农民一方为获利而反悔，以致借助法律对其有利规定，违背诚实信用原则对本公堂的结果。而且买卖双方都不是故意要违反法律强制性规定，而是对该规定无知。因此，合同无效的过错应归责于出售方。所以，法院应全部支持出售方赔偿买受方的损失，包括房屋增值损失。江苏省高级人民法院在房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述中就明确，对农村房屋买卖合同，应当采取“无效认定、有效处理”的办法，即一方面认定买卖合同无效，另一方面不支持出卖人返还房屋的诉讼请求。 第三种模式是部分支持买受方的损失。农村房屋买卖合同无效不能仅仅归咎于出售方，买受方也存在一定的过错，主要是指法律上的过错。既然如此，就应具体区分过错责任的大小，确定各自承担损失的比例。特别是抛开违法这一要素来说，买卖双方在订立买卖合同时，均系当事人真实意思表示，按照契约自由原则，也应当参照合同订立时条款进行处断。司法实践表明，出售方反悔是引起这类诉讼的主要原因，因此出售方对此应承担更多的责任。豏 （二）对当前司法实践的法理评析 应该说，三种处理模式都能够找到一定的法律依据或者法理基础。 第一种处理模式有扎实的法理基础，大陆法系与英美法系国家对此也基本达成共识，我国早期司法实践中，在处理这类纠纷时基本上是采用这种处理模式。直到北京画家村案件发生，这种处理模式才开始发生改变。不过，这种处理模式在我国房屋买卖的适用中，产生了一个不容易克服的弊端。在合同无效的情况下，由于房价上涨，买受方必须承受的损失极其巨大，导致引起的社会矛盾难以解决。故有学者批判：“这种做法在适用法律上过于机械和呆板，在处理上过于简单，……对购买方不公平。”豐 第二种处理模式主要是基于违约者不得利和民法诚实信用原则的维护发展起来的。近年来，随着农村房屋买卖进入市场的呼声渐起，以及北京画家村判例所带来的一定程度上鼓励农村房屋买卖的示范效应，一部分法学专家开始提出，基于故意违约以获利的目的不应该得到提倡，否则难以保障正常交易安全，因此，在遵照禁止农村房屋买卖的前提下判决出售方收回房屋的同时，必须让出售方全部赔偿买受方的损失，至少应最大限度地保障守约方的利益。事实上，上海、北京和全国各主要城市的