市场法在房地产评估中的应用及案例.ppt

L/O/G/O 市场法在房地产评估中的应用 一、市场法的理论依据 替代原理 从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争．其价格最终会基本趋于一致 在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格 若存在较多数量的交易范例，则他们的交易价格可以作为平均市场价格的参考指数，这一点是基于大数定律 二、市场法的含义 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对比，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价格 三、市场法的适用范围及应用条件 适用范围 用于有广泛市场交易的房地产类型 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区 应用条件 具备充足的市场交易资料 具备丰富的评估经验 四、计算公式 基本公式P=P’ ×A ×B ×C A—交易情况修正系数 B—交易日期修正系数 C—房地产状况修正系数 实际评估中的计算公式 P=P’ ×A ×B ×C= 五、市场法操作步骤 选取的交易实例具体应符合下列标准 与待估房地产的用途相同； 与待估房地产的建筑结构相同； 与待估房地产交易类型相同； 交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易 交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接近； 处于待估房地产的同一供需圈。 建立价格可比基础 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵 统一面积单位 因素修正 （1）交易情况修正 （2）交易日期修正 因素修正 （4）容积率修正 求取比准价格 平均数 简单算术平均数 加权算术平均数 中位数 众数 其他方法 评估对象：秦皇岛市海港区滨河里 小区 评估时点：2011年10月1日 评估方法：市场比较法 交易实例： 项目 可比实例1 可比实例2 可比实例3 地址 海港区滨河里小区 海港区秦皇小区 海港区滨河里小区 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 交易日期 2010-09-30 2010-10-20 2010-3-12 建筑结构 混合 混合 混合 建筑总层数 6 6 6 所占层数 4 1 3 装修状况 精装修 一般 一般 面积（㎡） 97 105 112 交易价格（万元） 76万 77万 73万 影响因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易 交易日期 2011-10-1 2010-09-30 2010-10-20 2010-3-12 区 域 因 素 繁华程度 一般 一般 一般 一般 交通条件 6、9、34、31路等 6、9、34、31路等 1、8、34、23、25、30路等 6、9、34、31路等 公共设施配套完备程度 一般 一般 一般 一般 景观 很好 很好 一般 很好 临街道路类型 城市主干道 城市主干道 城市主干道 城市主干道 周边设施 齐全 齐全 齐全 齐全 房屋功能 住宅 住宅 住宅 住宅 区域环境 一般 一般 良好 一般 影响因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 个 别 因 素 朝向 南 南 东 南 土地平整度 四通一平 四通一平 四通一平 四通一平 装修程度 一般 高档 中档 中档 层高 6 6 6 6 设施设备 齐全 齐全 齐全 齐全 所在楼层 3 4 1 3 有无下房 有 有 无 无 建筑结构 混合 混合 混合 混合 面积㎡ 117 97 105 112 成新率 78% 80% 86% 80% 成新率: 可比实例1：1-10/50=80% 可比实例2:1-7/50=86% 可比实例3:1-10/50=80% 待估实例:1-11/50=78% 单价: 可比实例1: 760000/97=7835.05平方米/元 可比实例2: 770000/105=7333.33平方米/元 可比实例3: 730000/112=6517.86平方米/元 交易日期修正:(平均每月上涨1%)可比实例1：1+(3+9) ×1%=112/100可比实例2: 1+(2+9) ×1%=111/100可比实例3: 1+(8+9) ×1%=117/100区域因素修正（打分法） 项目 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 区 域 因 素 繁华程度 10 10 10 10 交通条件 10 9 11 9 临街道路类型 10 10 10 10 公共设施 9 9 10 9 基础设施 10 10 9 10 离市中心距离 10 10 11 10 社会条件 10 10 10 10 自然条件 10 9 10 10 房屋功能 10 10 10 10 区域环境 11 10 11 10 综合打分 100 9