天津某房地产项地目地块分析报告1.docVIP

PAGE PAGE 22 大寺王村项目（394亩） 发展报告 发展部 2005年8月 目录 一、区域背景 （一）西青区概况 （二）大寺镇概况 二、房地产市场分析 （一）天津市房地产市场分析 （二）区域房地产市场分析 三、项目概况 （一）项目基本情况 （二）地块评价 四、项目定位 （一）项目定位的思考 （二）项目操作建议 （三）项目定位 五、项目产品描述 （一）规划描述 （二）建筑描述 （三）外檐风格选择 （四）景观描述 六、项目收益分析 (一) 成本分析 （二）方案对比分析 （三）现金流分析 附件1： 典型项目分析1 附件2： 典型项目分析2 附件3： 选定方案成本测算表 附件4： 方案二成本测算表 附件5： 方案三成本测算表 附件6： 选定方案现金流量表 一、区域背景 西青区概况 1、区位介绍 西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清区和河北省霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积570.8平方公里。 2、交通网络 西青区交通便捷，道路网络四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。经外环线可速达30公里以外的天津新港（中国北方最大的贸易港）和15公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京津塘高速公路可直达120公里处的中国首都北京。 京沪铁路穿越本区23公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。 3、行政划分及人口资源 西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共160个村及59个居民委员会。全区总人口33万人，其中农业人口24万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。 4、经济状况 近年来西青区经济呈现快速增长势头，地区GDP由2000年的73亿元增加到2002年的100亿元，2002年的增速达到24.5%，高于天津市平均增长速度，无论是经济总量还是增长速度在各区县中均名列前茅。 （1）外向型经济经济发展 区内三资企业达到380余家,外贸出口产品发展到28个大类,200余个品种,远销美国、日本、东南亚、美洲、欧洲、及港澳地区，出口产品总值达15亿元。14家企业获得了自营进出口权。西青经济开发区与天津微电子工业区均位于西青区内，标志着全区外向型经济进入更高、更新的发展阶段。 （2）工业发展 乡镇工业蓬勃发展，西青区乡镇工业起步于50年代后期，崛起于80年代，是中国乡镇企业百强区县之一，在全国排名第33位，工业总产值平均两年翻一番，确立了乡镇工业在国民经济中的主导地位。 （3）第三产业经济的发展： 西青区充分发挥地缘优势，第三产业加快发展步伐，使其对国民经济增长的贡献不断提高，形成了以市场建设、房地产开发、物业管理、商品及集散市场、餐饮业为主的第三产业带。初步建立起一批以中心城镇和外环线为依托的功能齐全、覆盖面广、辐射力强的专业批发市场。先后开发建设了300多万平方米的别墅、公寓式商品房，建成了杨柳青商城、天津家电市场、旧物调剂市场、汽车交易市场等一批大型专业市场，全区各类农产品交易市场和专业批发市场50个，形成了王顶堤、李七庄、中北、梅江四个市场群。全区第三产业每年的增长速度达到15%以上，占国内生产总值的比重近40%。 目前，西青区第三产业继续以房地产开发、市场业为龙头，建设开发一批不同档次的度假村，别墅的公寓式住宅楼。在外环线沿线兴建辐射华北、西北、东北的钢材、汽车配件、自行车零件和花卉大型市场，筹建大型超市和文化、娱乐服务场所。 4、基础设施情况 西青区现有中学19所，小学14所，职业、专科学校4所，幼儿园173所。同时，有天津师范大学（新校区）、天津理工学院（新校区）、天津城建学院、天津农学院等多所高校驻区。 拥有区级医院4所，专业防治保健站3所，7个街镇建有中心卫生院，村级甲级卫生所达到128家，成为全国首批初级卫生保健试点达标区。在医疗设施方面，拥有“CT”诊断仪、高压氧舱等55台（件），千人拥有病床65张。 另外，电影院、职工俱乐部、老年人活动中心、少年科技宫、文化馆、体育场、体育馆、游泳馆等文体设施较为完备，是全国社区文化、体育工作先进区。 5、综合评价 西青区是天津市环城四区之一。外环线1/3路段