2013分04南京泰达青筑前期定位报告.pptx

南京中原地产 2013年4月;仙东板块的「领头羊」;推售房源;9.28首批252套房源开盘， 为完成年度任务，开盘当天需去化180套以上。 按照15%来访成交率， 截止开盘前，需达到约1200组蓄客目标; 「目标如何实现？」 —运转兵法;;市场形势：;宝华区域市场存量情况;;仙林悦城;很难说;;蓄水时间4个月，实际销售时间3个月; 2013年共推504套房源 3个月需完成销售358套以上;时间很紧 任务不轻; 香山壹境、天正理想城 抢时间，赶进度，6月底开盘;项目;我们必须打一场攻坚战;;这场攻坚战如何谋划？;项目价值点梳理——;一线天际山景无可比拟——与竞品相比，本案虽无仙林翠谷距宝华山更近，但观山之境更胜一筹; 物业类型; 社区景观; 户型; 硬件配置; 物业服务;项目;本案核心卖点总结; 通过对项目产品价值点进行整合梳理，我们希望能够通过放大绝对价值对项目产品进行推广;;“舒适主义”的意义何在？;;南京，应该更舒适！;对于生活而言，舒适就是一种态度。;生活，应该更舒适！;对于居住而言，舒适就是一种理想。;居住，应该更舒适！;舒适主义高尚社区;;;项目客户轮廓描摹： 他们是一群什么样的人呢？ ;项目角色扮演：;仙东新中心·舒适主义·山景人居典范;;核心价值树立，项目形象导出;①来点狠直接的广告;来个非常规的撑杆跳;①扬长;手段一：;核心价值 如何释放？;必须为核心价值找到一个 强有力的载体！一个统领性的主题;十年不想换房的理由！;二十年不想换房的理由！;②切短—打对手的短处;竞品：;我们：;己 ：低密度 户型舒适 览一线山景;手段三：;体验——五重体验带来怦然心动;手段四：;不妨先和客户来谈谈感情;定位：80后是有故事青年 价值：80后你的故事我懂 营销：中国需要有故事青年;定位：拼命三郎 价值：我奋斗我快乐 营销：加班是种价值观;;战术;营销推广轴线图示;;阶段所面临的问题一：;对于实力雄厚的泰达控股， 如何让南京的客户产生共鸣？;走进商超、走进地铁;品牌先行（6月初-7月初）;阶段所面临的问题二：;形象导入（贯穿整个推广始终）;备选主题：;阶段所面临的问题三：;大牌、户外、立地看板拦截;阶段所面临的问题四：;???经天路地铁站设立临时接待点，利用看房车直接把意向客户拉至项目现场，高来访率才能够促成高转化率。;外展点启动接待;阶段所面临的问题四：;“会员制”拢客;;阶段所面临的问题一：;舒适主义概念演绎;舒适主义概念演绎;阶段所面临的问题二：;非传统模式的亮相，人情互动路线 利用最好的广告界面，传递温暖情感与这座城市的每一个人用心交流 相信，定会引来各个媒体的主动报道和关切！;通过活动进行营销爆点支撑;阶段所面临的问题三：;工作、居住在仙林区域刚需首改型客户。;以城市导入客源为辅;;阶段所面临的核心问题：;实效卖点无缝传达;阶段诉求主题;媒体通路选择;派单;开盘前暖场活动接踵而至 一场引爆活动+每周一场暖场活动 保证重要节点的热度;开盘前大活动引爆——魅力泰达，让梦飞翔;;;“青筑”热销真相揭秘;首批房源告急，“青筑”应邀加推;写在战术后的战术： ;关于户外：;关于活动：;价格建议及营销费用预算;价格建议;项目住宅可售金额：31.35万㎡*7200元/㎡=约22.6亿元 2013年可售金销：约3.5亿元 2013可售面积：4.98万㎡ 预计销售周期：3个月 预计开盘时间：2013.9.28 预计销售时间：2013.10—2013.12 预计达成销售率≥71%（约2.5亿元）;推广费用预估;附件：营销推广费用估算表;Thanks for your attention