第六章假设像开发法.pptVIP

* 第六章 假设开发法 主讲： 龚 健 土地资源管理系 二0一0年四月 主 要 内 容 1、假设开发法基本原理 2、假设开发法适用范围 3、假设开发法计算公式 4、假设开发法评估过程 5、假设开发法案例分析 开发经营期分析 投资利息 开发成本、管理费用、销售税费 开发完成后的房地产价值 开发利润 税费 假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的评估方法，又称为剩余法，预期开发法，倒算法。从该方法的名称就可以看出，利 用该方法评估的对象是没有开发的，预期需要开发的房地产。 1、基本原理 假设开发法理论依据 可以用一个通俗的例子描述：某市政府准备出让一块经过七通一平待建筑的土地，在招标或拍卖出让中，某房地产公司（M公司）拟购买该土地，那么M公司愿意出多高的价钱来购买该块土地呢？ 房地产公司开发土地，建造房地产，并出售的主要目的就是赢利，该公司在参与公开竞投前，需要仔细研究土地的情况，以分析在获得同类房地产开发的正常利润情况下，可以为该土地出的最高价格。 1）研究土地的情况包括： （1）土地位置 研究土地位置的重点在于考察土地周围已经建成同类房地产的市场供求状况和销售价格，为公司预测将要开发的房地产项目的价值服务。 （2）土地面积大小 土地面积大有利于开发利用 （3）土地周围的环境 考察这一地区的交通情况、商业设施情况和教育设施情况。 （4）土地规划允许的用途 （5）容积率和绿化率 容积率是指建筑面积与土地面积的比率，在土地面积一定的情况下，根据容积率可以计算出将要开发的建筑物的总建筑面积。 通过以上分析，M公司可以得出如下结论：土地的最佳用途、允许的最大建筑面积、开发出的房地产销售价格都可以估计出来。 2）预期开发价值(一般称为楼价) 有了建筑面积后，M公司就可以根据估计的建筑面积和销售价格计算出房地产开发完成以后，将土地和建筑物一同销售出去可以收回的价值。 3）估计建筑费用和专业费用 M公司根据工程预算的方法和以往的开发经验可以计算出开发房地产需要投入的建筑费用和专业费用。 4）估计销售费用 M公司要估计房地产开发完成以后，在销售过程中需要支付多少费用，如广告费用、中介代理费用等。 5）估计利息 M公司在房地产开发及购买土地的资金，不管是自己拥有的，还是从银行贷的，都要估算利息。 6）估计开发及销售过程中应纳税金 M公司必须支付在房地产开发及销售过程中的各种税金，如营业税等。 7）估计开发商利润 M公司要根据社会上同类房地产开发的一般正常利润率来估计自己应该得到的开发商利润。 通过上述各步骤以后，M公司就可以估算出应该为该块土地支付的最高价格了，即，用房地产预期开发的价值扣除正常的预期的建筑费用、专业费用、销售费用、利息、税金和利润，剩下的就是土地价格。 因而计算公式可以表述为： 地价=楼价-建筑费用-专业费用-销售费用-利息-利润-税金 若是建成后出租类型的房地产，则需要将租金还原为楼价参与计算。 2 假设开发法适用范围 （1）待建筑的土地的估价 （6）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地合计价中扣除房屋价格，剩余之数即是地价。 （5）具有装修改造潜力的旧房地产的估价。 （4）将旧房地产整理成供直接建筑的旧房地产的估价。 （3）将土地整理成可以直接利用的土地的估价，此时评估公式中的楼价为整理后的地价。 （2）待拆迁改造的待开发房地产的估价 （在土地或建筑物的价格不能或难以依据其他评估方法明确把握时，假设开发法才是最有效的方法。例如：要对附有建筑物而使得土地价格降低的情况，即价格的减少幅度究竟是多少，这仅靠市场比较法确实是难以获得正常答案的，这时运用假设开发法，即可以很精确求得附有建筑物的土地价格，此外假设开发法对于衡量判定建筑物的投资额度是否过大或过小也很有用处。） 但是假设开发法对于建筑物比较新且处于最有效使用状态，同时可以求取其经济租金时才是最有效的方法。否则，即使采用这种估价方法，也不一定能够保证求得正确适当的价格。在理论上，假设开发法对于附有建筑的土地的估价是有效的，但是在实际评估工作中，多数情形难于求得正确的价格。例如，在房屋建成不久，还未处于最有效使用状态时，用假设开发法求取土地价格比较困难，如果建筑物已经陈旧，租金低廉时，归属与土地的纯收益已存在偏差，借助假设开发法求得适当的土地收益价格也有困难。 （7）假设开发法还可以用于房地产开发项目可行性的评估，为房地产开发商提供： 开发商拟开发场地的最高价格为多少？ 开发商可以获得的利润为多少 开发过程中的最高费用是多少 影响评估精度的因素 运用假设开发法估