聊城裕昌大学城项得目定位及规划发展建议87p.ppt

温泉城邦，新奢主义 城邦：占地13.9万㎡的居住区；有组团的花园生活；轻描淡写中传递项目独特风情。 温泉：富贵的象征，可望不可及的奢华生活。 新奢主义：一种崭新的生活方式；不遥远，敢想到就能做到。 户外园林景观是居住环境中不可分割的一部分，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体。 草坪：清晨在树林中慢跑、傍晚孩子们在草地上快乐地游戏，园林不再是仅供观赏的符号 开发次序 1、总体原则：保证资金回流，快速提升价格、价值及利润。 2、一期开发采用主流高层与明星小高层产品相结合的形式进行，快速树立形象并有效回笼资金，且一期土地附属物较少，易于先期开工。 3、二期开发加入高层明星产品，再次提升项目形象，吸引高端客户关注。 4、三期开发，根据一二期发展情况，有针对性的根据市场及需求做出调整。 5、一期泛会所部分及入口主景观带及下沉式欧式景观广场先期建设，为项目整体入市提供强力的营销气场支持。 440m 315m 一期开发 二期开发 三期开发 每期开发情况综述 440m 315m 一期开发 二期开发 三期开发 一期开发： 开发位置：宗地位置南部区域 标的规模：5栋，其中经济型高层2栋，标杆型小高层3栋。共计652套 建筑面积：约7万㎡ 二期开发： 开发位置：宗地中间区域 标的规模：5栋，其中舒适型高层3栋，标杆型小高层2栋。共计1262套 建筑面积：约18万㎡ 三期开发： 开发位置：宗地北部区域 标的规模：3栋，其中舒适型高层2栋，经济型高层1栋。共计1032套 建筑面积：约12万㎡ 在政策影响及市场环境良好的前提下，先期投入较少产品，通过对产品的差异化打造及高效营销，充分实现本案的市场占位，为后续产品整体爆发积蓄力量。 户型配比 　 2950 　 　 　 合计 9% 264 1梯2户 3室(4室)2厅2卫 140-160 小高层 24.88% 734 2梯4户 3室（4室）2厅1卫 120-135 24.88% 734 2梯4户 3室2厅1卫 110-120 舒适型高层 　 27.53% 812 2梯3户 3室2厅1卫 110-120 13.76% 406 2梯3户 2室（3室）2厅1卫 80-110 经济型高层 　 比重 数量 布局 格局 面积 物业类型 成本利润 对本项目的各种成本投入费用及效益评价均为初步估算，以目前市场资料为基础进行测算，对于未来成本和价格的变动以及销售量的预测持相对稳健、客观的态度，并兼顾一定的市场抗风险能力，在实际操作过程中，根据税费情况和市场的变化部分指数的需按加以调整。 　 33.89% 　 　 　 利润率 十二 　 421931618 　 　 　 实际利润值 十一 　 294150000 　 370000 795 税金 十 　 1961000000 　 370000 5300 销售收入 九 (一至八项) 1244918382 　 370000 3364.644276 项目总投资 三×1% 1244918382 6660000 18 财务费用 八 (一至六项)×2% 1238258382370000 65.620476 管理费用 七 　 1213978806 　 370000 3281.0238 开发成本 (一至五)×2% 121397880664.3338 其他费用 六 (一至四)×3% 1190175300370000 93.69 不可预见费 五 　 1155510000370000 238 区内配套工程 四 　 1067450000 666000000 370000 1800 建筑安装工程费 三 　 401450000370000 75 前期工程费 二 暂按180万元/亩 373700000 373700000 370000 1010 土地取得费 一 (平方米) (收费标准：元) 备注 总价(万元) 总价(万元) 面积(收费基础) 单价 项目 序号 规划建议 产品构成 户型建议 产品建议 配套建议 景观建议 方案二 此方案建筑面积约：39万㎡， 明星产品温泉入户 现金牛产品，32层，2梯3 明星产品，32层,2梯4户 明星产品，32层,2梯4户 沿街商业 主入口及服务性泛会所 景观轴线 交通动线 明星产品，11层,1梯2户 明星产品，25层,2梯4户 温泉会馆 440m 315m 幼儿园 开发次序 1、总体原则：保证资金回流，快速提升价格、价值及利润。 2、一期开发采用主流高层与明星小高层产品相结合的形式进行，快速树立形象并有效回笼资