昆明北市区区与域报告.ppt

* * * * * 1、北市区人口划分 1、原区域居民 原区域居民除了北市区早年村庄的人口，很大部分是早年开发的金星小区、金实小区等金字系列商品房住户和江东花园居民。 2、区域单位职工 以北市区龙泉路附近、植物园片区的各高校师生和北市区内的各省市政府、企业单位员工为主。 3、区域外迁入居民 主要是在北市区房地产大开发的时期购房的客户，以普通收入家庭为主，中偏高等收入家庭为重点，高收入家庭为辅，很大程度上提升了北市区的居住环境和人口素质。 4、外来人员 北市区居民中外来人口占相当比例，其中包括云南地州县上的来昆置业的中高收入人群、省外沿海地区来云南度假置业的中高收入人群、外来国籍的人群，比例是依次递减。 2.北市区房地产客户分析 （来源：2008房地产秋交会调查问卷） 北市区客户年龄分析： 北市区客户主要年龄段是23-35岁； 这种年龄段的客户比较年轻，对新事物接受能力好，对北市区发展有一定的了解并比较看好； 有一定的经济能力。 北市区客户职业分析 北市区客户中普通职工占48%的比重； 北市区是规划中的生活教育商务区，现阶段已经形成了能基本满足居民生活的基础配套，生活环境好适宜居住； 北市区房价较其他区域略低，普通职工能够承受； 北市区房地产客户分析 北市区客户工作区域： 北市区客户中51%工作地点为中心区，其次19%的客户工作地点是东市区； 中心区房价较高，东市区配套略差，使得客户选择北市区的住房； 客户在北市区购房关注点： 选择在北市区购房，客户的关注点依次是环境、升值潜力、居住氛围，配套； 其他客户选择北市区是感觉北市区居民素质较高；和其他区域相比性价比高； 北市区房地产客户分析 北市区客户置业目的分析： 北市区客户职业目的65%为自住，其中第一次置业的客户占有一定比例； 投资性客户约占1/4，这种状况体现了北市区良好的发展前景。 “价格”是首选，价格要合适考虑才不会造成家庭经济压力； 大部分客户认为如果位置不理想，那么交通的便捷性很重要； 客户对于配套主要是关注教育，希望孩子能得到好的教育。 北市区客户置业关注点： 综述：北市区客户群体以昆明市中产阶级为主 置业人群来自主城各区以及地州中高收入客户。外来人口中云南地州县上的来昆置业的中高收入人群占50%。 整个区域的首置客户占了60%以上；主要为昆明市中心的中产阶级。 中产阶级的改善性客户也是本区域的重点客户。改善性客户以本区域内客户为主，兼顾其他市区及地州客户。这类客户基本为换环境与换品质，换面积客户相对较少 龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。 二、典型楼盘分析 楼盘分类标准： 根据北市区的发展状况和楼盘类型分布状况，将北市区划分为三个区域 1：龙泉路——盘龙江区域 区域内主要为住宅区，拥有大量住宅为主的楼盘。其中和谐世纪以其打造城市综合体的概念而成为该区域的典型楼盘，体现出在北市区配套资源有待完善的大环境下，开发配套商业，不只是能提升项目本身的价值，更提升了该区域的价值。 2：盘龙江——昆曲高速区域 区域范围主要是北京路延线，包含北辰财富中心，领域时代等高档写字楼，交通便捷，是北市区的核心地带。新都龙城与财富中心隔街而望，将建造包括高档商业，写字楼，公寓的综合区域，提升区域的中心地位，同时提升自身品牌和实用价值。 3：昆曲高速——白龙路区域 该区域包括了金殿、世博片区，以其优良的环境，成为别墅的聚集区。该区域环境及配套较差，但是通过与环境的融合，同时加强自身配套，吸引客户，西麓南郡就是一个例子。 和谐世纪——配套全面型 Part 1 1、和谐世纪项目概况 项目名称 和谐世纪 开发商 江东地产 项目地址 北市区小康大道与红云路交叉口 占地面积 275064㎡ 建筑面积 107.3万㎡ 商业面积 25.73㎡ 容积率 3.89 总户数 9000 绿化率 45% 车位数 6000 建筑类型 高层，超高层 物管费 1.6元/㎡·月 综述 和谐世纪包含和谐家园和和谐广场两个部分。 和谐家园由26栋32层高层住宅组成 于2008年1月27日开盘分三期推出，现处于尾盘销售阶段。 和谐广场由2栋49层超高双塔和一栋21层高层的组成，两个49层超高层双塔，以其商业聚集的实用性和200米的建筑高度将成为北市区的地标性建筑。 2、和谐世纪楼栋分布情况 和谐家园现处于尾盘销售阶段，销售率达到90%以上。 和谐广场在建，预计在今年年底至明年年初推出。 3、户型及销售状况 户型从一室到五室均有，给客户提供的更多选择，也吸引了多层次的客户。其中以两室房型销售状况最好。 （注：销售情况监控节点为2