龙湖香醍漫步营销报告.ppt

项目 放量(套) 均价(￥/m2) 纳帕尔湾 320 9500 富力湾 300 8800 水色时光二期 263 8500 易郡 30 8700 合计 913 8959 07年下半年区域放量套数约913套 07年下半年区域销售均价约为8959元/平米 区域主要项目07年下半年放量统计 项目 总销售量（套） 目标完成进度 销售周期（月） 月均销售量(套） 纳帕.尔湾(在售) 50 13.5% 7 7 易郡(尾盘) 300 90% 24 13 东方太阳城(清盘) 161 100% 24 7 香鹈漫步(未开盘) 165 6 28 24 24 6 13 7 28 7 7 要达成理想销售均价，实现项目最大化溢价 本案需在五个月之内销售165套(96%),月均28套, 销售额4.5亿,极具挑战性 结　论 (Conclusion) 依据上述论证，本项目能实现的最终实收均价为 9753元/平方米 　　这是依据最高限得出的理想状态的价格估算， 而要在此基础上实现我们即定的阶段性销售目标仍是存在一定风险, 如销售速度高、竞争环境的激烈化。 而将本项目产品力、营销力、市场影响力等方面做到最好， 最终实现目标需要各方的共同努力。 【推盘及价格策略】 Sales and Pricing Strategy 本部分待最终设计规划,景观方案确定后再进行精密测算 【静态价格制定】 Static Price 原则：快速销售、实现溢价 Illustration of the Strategy 【静态价格制定】 Static Price 【经济指标】 The Economic Index 规划总用地 规划占地 31.6万方 总 体 容 积 率 0.9 建设用地 168569平米 代征绿地 77507平米 总建筑面积 地上 15万方 地下 65256平米 可售资源 地上 145950平米 地下 65256平米 洋房 114604平米 容积率1.25 类独栋 地上 30695 地上容积率0.53 地下 18485 整体容积率0.88 商业 2800平米 交房标准：建筑毛坯、花园精装 3号地块\175套类独栋 【 2007年销售范围】 The sales scope in 2007 【 户型配比】 The Proportion of the different house type 户型 户数 配比 面积区间(平米) 赠送阳光房面积 获得面积 边入户 72 41% 295 13 308 南入户 55 31% 271 13 274 北入户 48 28% 273 13 286 合计 175 100% 套平均面积280平米/地上面积174平米 整体销售方案 销售目标 |销售节奏 |价格制定及放盘策略 | 销售执行 ABOUT SALES 【销售目标】Sales Goal 07年实现销售合同金额: 4.50 亿 07年实现销售套数: 165 套 07年实现套均价: 273 万 07年实现面积均价: 9753元 类独栋销售率：96% 【销售节奏】 The sales tempo 销售阶段2 销售阶段3 销售阶段4 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。 2007年销售节奏示意图 2次开盘 1次开盘 3次开盘 4次开盘 开盘强销期 第三次强销 第二次强销 持续销售期 第四次强销 蓄势期 销售阶段1 【价格制定及放盘策略】 (The Pricing and Sales Strategy) 280万/套------10000元/平米 目标均价市场论证 The Reasoning of the Target Average Price 【价格制定及放盘策略】 (The Pricing and Sales Strategy) 现有产品资料为对比依据 已知的市场变量和市场价格增长趋势作为时间修正因素 可比项目价格论政法 时间 可比项目 因素变化 市场价格 增长趋势 07年7-12月 本案市场价格 风险因素的影响 区域内可比项目（包括本案）的现状 最终价格 竞争对比纬度 竞品对比纬度 The Latitude Comparison of the Competitors 市场价格比对过程 确立样本项目权重 汇总比较打分体系得出比较价格 选取市场比对项目 确定市场价格比价体系 市场比对项目的选择 The Choice of the Comparing Obj