房地产行业分析好与北京房价揭秘.pptVIP

北京房价分析 Fonex 2012年 3 月 序语 言论基础素材来自个人的“从业经历” 源于客观数据、北京地方政策法规 ，“不演义” 思维是典型的工科逻辑分析，“重推理” 准备时间短，较粗略，如有需要可就某部分日后展开 凤斌志语 之 因为房价 目录 房地产行业的前世今生 掀起“高房价”的盖头来 谁绑架了北京的房价 做一个房地产置业、投资的“技术派” 关注北京城未来十年的热点区域 北京房地产领域中的常青树与价值洼地 凤斌志语 之 因为房价 1、房地产行业的前世今生 1.1 基础概念知识 1.2 北京房地产发展历史阶段分析 1.3 房地产开发流程分析 1.1 房地产基础概念（1） 房地产行业定义：土地 、建筑物权利的合一状态，是房产与地产的集合，又称“不动产”； 房地产≠房地产立项开发 后者是土地和房屋开发在内的政策审批、开发经营活动，是房地产的第一环节； 房地产≠建筑 建筑是对房屋设施构筑物的建造活动（建筑设计、施工图设计、施工、质检、档案存档等） 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（2） 容积率＝ 地上总建筑面积÷规划用地面积 用来衡量建筑容量，容积率越大，越拥挤 楼面价格＝土地总价÷规划建筑面积（地上） ＝土地单价÷规划容积率 是单位建筑面积的土地价格成本的体现 土地面积为13145平方米，容积率3.2，成交价为4.63亿元 楼面地价=4.63亿/（13145×3.2）=11007元/平方米 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（3） 土地的分类 生地：没有经过政府前期基础设施建设，没有达到建设使用条件的规划用地； 熟地：具备一定建设使用条件的规划用地 三通一平---通路，通电，通水，场地平整 五通一平---增加通天然气，通供暖 七通一平---增加通电视，通电信等 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（4） 市场分类： 一级市场：土地市场，被国家垄断； 二级市场：上市商品房交易市场，由开发商与消费者作为主体； 三级市场：存量房市场---二手房买卖与租赁或小区项目整体出售； 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（5） 房产分类： 居住物业：普通住宅、高档住宅、别墅 商用物业：办公、商业娱乐、宾馆餐饮； 工业与仓储用房：工业生产办公及配套； 其他：科教文卫，交通等特殊用途； 综合：以上两种或两种以上。 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（6） 土地使用权（不是所有权）的获取方式： 政策划拨---针对于公共事业及行政用地 出让---用市场机制对国有土地进行有偿使用（开发商获得土地的最主要的方式） 补偿地价---更新改造，二次开发； 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（7） 国有土地使用权出让方式： 招标：最低价或最优方案中标 拍卖：最高价中标 挂牌：在指定地点规定时间内的最高报价 以上称为土地出让的“招拍挂”公开制度 协议---一般针对非竞争性特殊用途的土地 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（8） “招拍挂”制度： 国土资源部于2002年5月11号令, 规定商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让. 国土资源部第71令规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的“831”大限，从而结束了土地行政划拨、协议出让的时代。 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（9） “招拍挂”制度的意义： 划时代---是房地产时代划分的里程碑； 划拨、协议→市场机制调节 透明---实现土地出让透明市场化； 深远---影响加快中国城市化的进程； 争议---高房价的推动剂； 一切咒怨尚无定论，只等历史评说。 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（10） 国有土地使用权出让最高年限： 住宅用地：70年 工业用地：50年 科教文卫用地：50年 商业旅游娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（11） 何为 “大产权”与“小产权”： 要从土地性质上区分，不从年限区分 大产权---土地性质为国有土地，国有土地使用权是经过出让获得 小产权---土地性质为农村集体用地，不是国有土地，没有经过国有土地使用权出让的手续，也就是说，没有缴纳土地出让金。 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（12） 小产权 大产权 ？ 依照限行国土部门的法律法规没有任何方式转变，绝不是补交出让金那么简单，合法化需要智慧 凤斌志语待展开 全国范围，至少66-70亿平方米 土地红线18万亿亩这届政府不可能动摇