房地产投资复习资料.doc

1 - 房地产投资课复习资料 1、名词解释 房地产投资： 是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 房地产投资分析： 是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。 房地产市场分析： 是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。 投资环境： 是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。 中央商业区： 在经济比较发达的大城市或特大城市中，具有全市商业、交通和信息中心功能的区域被称为城市的中央商业区，通常称为CBD。 开发建设投资： 是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地取得成本、前期工程费、建筑安装工程费等12项。 土地增值税： 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额为征税对象征收的一种税，其实质是对土地收益的课税。 财务净现值： 是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率I（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。 财务内部收益率： 是指使房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。 盈亏平衡分析： 是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究房地产投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系，并找出项目盈亏平衡点的一种技术经济分析方法。 敏感性分析： 是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 房地产投资风险： 就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期受益未达到的损失，换句话说，房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。 简答题: 房地产市场有哪些特征？ 房地产市场的特征：1、房地产市场是信息不充分的市场；2、区域性强；3、产品的异质性；4、地产市场的垄断性；5、是房地产权益的交易市场；6、对商品短期供求变化反应不灵敏。 影响房地产开发项目区位选择的具体因素有哪些？ 影响项目的区位选择的因素：城市规划方面、自然特性、市政基础设施条件、交通通达程度、停车条件、环境条件、公共配套服务设施完备程度、当前土地使用者的态度、土地价格、供求关系。 房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。与一般建设项目不同的，主要是“开发—出售”模式下的房地产开发项目。此时，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，虽然其投资的大部分是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，但是经过项目的销售活动后，这些固定资产的所有权或使用权就被转让了，投资也同时得以收回。所以，开发过程中所形成的这些固定资产并不属于开发企业，所有的投资相当于流动资金，均一次性的转移到了房地产开发产品成本中。所以，这种情况下的房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。 何谓盈亏平衡分析？它分析哪些主要因素？ 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究房地产投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系，并找出项目盈亏平衡点的一种技术经济分析方法。 盈亏平衡分析是通过对房地产投资项目的业务量（指开发或销售量）、成本、利润相互关系的分析找出投资项目的盈亏临界点，主要分析的是盈亏平衡点即利润=0时各项指标的最低值，也包括对利润=预期利润时各项指标的最低数值的分析。 房地产投资风险的定义？有哪些特征？ 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期受益未达到的损失，换句话说，房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。房地产投资风险的特征：客观性，多样性，补偿性，可测性。 房地产投资决策的程序是怎样的？ 房地产投资决策的程序：确定拟建项目要达到的目标；根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；通过方案的比选，选出最佳投资方案；最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。 论述题： 1、房地产市场分析的必要性？ 随着市场化程度的提高，市场分析在房地产投资决策中的作用将日益突出： 一、房地产投资决策需要市场分析尤其是对房地产开发投资决策而言，当1、开发商对拟开发的项目没有或很少有相关的经验2、开发拟开发的项目要持续几年的时间，在这段时间内，市场环境可能发生较大