论不动产登记行为的性质及其立法构建.doc

. ... 论不动产登记行为的性质及其立法构建 　　熊胜华 　　摘要：我国新《物权法》确认了不动产登记制度，但对登记行为的性质没有界定、登记机关的同一性、责任机制、收费依据、审查形式及其登记行为的效力等问题也规定得比较含糊，其不仅妨碍不动产登记制度的作用发挥，而且致使公民在权利受到损害寻找救济途径时无所适从。故建议出台不动产登记法来予以详细规定。 　　一、引言 　　不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段。而后，随着世界上大部分国家对不动产物权登记制度的规定，其作用已不再单一了。2 007年10月1日，我国正式实施的《物权法》将不动产登记制度作为物权法中的重要制度进行规定，彰显其举足轻重的作用。正如梁慧星教授所说：“无论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”然而，我国的新《物权法》中，虽然提出了“国家对不动产实行统一登记制度”的理念，但对登记行为的性质并未作出科学界定，登记机关的同一性、登记机关的责任机制、登记机关的收费依据、登记机关的审查形式、登记行为的效力等问题规定得也比较含糊，故法学界对以上诸问题仍然存在相当争议。所以笔者拟就不动产登记制度相关问题谈谈自己的看法。 　　二、不动产物权登记行为的性质分析 　　(一)不动产物权登记行为的性质争议 　　不动产登记行为的性质界定十分重要，是行政行为还是民事行为，不仅关系到当事人如何选择诉讼程序，而且涉及到公权力与私权利的关系。对于不动产物权登记行为的性质，概括起来，目前主要有以下四种学说： 　　第一，公法行为说。该说认为我国的不动产登记行为实质上属于一种具体行政行为，即不动产登记在我国是不动产管理部门依其职权所实施的行政行为。其理由是：(1)我国的不动产登记带有浓厚的行政管理的色彩。(2)我国现行的不动产登记法律规范大多由行政法规和规章组成，带有浓厚的行政色彩。(3)进行不动产登记的机关基本都是行政管理部门。 　　第二，证明行为说。此学说认为不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为，即不动产管理机关的职责范围也只是审查当事人是否具备办证交付条件，如房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。 　　第三，私法行为说。该说认为登记是一种私法行为，登记的发生及私法效果的产生主要依赖于申请人的意思表示。即立法者应主张登记之私法属性，从而保护交易安全之功能，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。 　　第四，折衷说。认为不动产物权登记应是一种公法介入私法领域的公私二重性行为。即不动产登记既是一种公法行为，也是一种私法行为。前者体现为国家行使国家权力对不动产进行监督管理和征集税收的行为;后者是在当事人申请的前提下，对不动产权利状态的社会确认和公示，从而保证交易的安全。 　　(二)不动产登记行为的性质科学界定 　　笔者认为，公法行为说从管理主体的角度将登记行为界定为行政行为，具有一定的合理性。但根据行政行为的法律特征——从属法律性、裁量性、单方意志性、效力先定性、强制性，登记行为与我们通常所说的具体行政行为还是存在着本质区别。 　　证明行为说从行为功能的角度认为登记行为是一种仅具备证明作用的事实行为，具有一定的片面性。同时该说忽略了登记行为与交付行为作为物权变动的公示方法应当产生的民事法律效果。 　　折衷说从行为目的的角度将登记行为理解为公私混合性行为，即先行政，后民事。但不动产争议司法实践中，案件审理并不涉及对不动产登记行为的合法性的审查，民事审判权也无须应对行政行为的公定力，所以不存在行政先行的问题，因而混合性行为的界定缺乏理论依据。并且不动产物权变动的原因行为(主要指契约行为)如果无效或者被撤销的，经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销。 　　而私法行为说从制度价值和立法意图全面地阐释了不动产登记行为的本质。即对不动产的物权状态进行记载并表明权属和客体状况，是对财产归属关系事实进行社会确认和公示。故笔者比较赞成私法行为说。其理由是：不动产登记制度的价值不在于行政管理，而在于维护市场交易的稳定与安全。公共权力的介入在于强化登记记载内容的可信性，从而更好地保护交易安全。登记行为产生于登记申请人的请求行为，而申请权及当事人的意思表示应当属于民事范畴。登记与交付是物权变动的公示方法，也是民法物权法的重要内容，动产的交付是典型的民事行为，与之并列的不动产登记如果定性为行政行为，则不伦不类，登记是民法不可缺少的组成部分。从世界范围内看，基于登记行为产生的诉讼，当事人向法院提起的是民事诉讼，登记机关所承担的赔偿责任为民事责任。不动产登记行为属于民事行为的看法已成为世界上多数国家的普遍主张。 　　三、不动产登记制度中存在的主要问题 　　(一)登