物业管理招标投杰标讲义.pptVIP

焦点房地产网李钊博客主页 /~lizhao 我的电子邮箱 lizh1181@ 所有权人2/3决策权的变化： 内容也发生了根本变化： 原《物业管理条例》第十二条规定： 制定和修改业主公约 制定和修改业主大会议事规则 选聘和解聘物业管理企业 专项维修资金使用和续筹方案的决定 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过 《物权法》修改为： 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 所有权人“双过半”决策权的变化： 内容也发生了根本变化： 原《物业管理条例》第十二条规定： 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有1／2以上投票权业主参加，并经参加业主之中投票权1／2以上同意通过 《物权法》修改为： 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 《物业管理条例》的修改 379号国务院令-------504号国务院令 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督 删除了第十条第二款 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定” 第十二条投票权方式与《物权法》一致 第十九条修改保持与第十条一致 物业管理企业修改为“物业服务企业” 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约” 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项” 二、招标文件的组成 内容大致分三类： 一类是关于编写和提交投标文件的规定 一类是关于投标文件的评审标准和方法 一类是关于合同的主要条款 其中，技术要求、投标报价要求和主要合同条款等内容是招标文件的内容，统称实质性要求 一般招标文件至少应该包括以下部分 ： 1. 招标书 2. 招标公告或邀标书 3. 投标企业资质审查表 4. 投标须知与投标书编制要求 5. 招标项目说明书 6. 评标方式以及定标标准 7. 合同主要条款 三、招标书的主要内容 1. 物业项目的综合说明 2. 物业规划开发建设的概况 3. 物业设备、设施情况 4. 物业管理招标内容及要求 5. 专项维修资金及管理用房 6. 有关招标投标方面的说明 7. 投标、开标方式及时间 非经营性（住宅）物业管理招标的内容 1.前期顾问服务内容 开发设计建设期间提供的管理顾问服务 物业竣工验收前的管理顾问服务 住户入住及装修期间的管理顾问服务 2.实质管理服务内容 物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等 经营性（收益性）物业管理招标的内容 内容：前期顾问服务/实质管理服务 主要目标——利润目标 前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略 实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升 四、招标公告  1. 标的 2. 招标对象 3. 招标组织机构名单 4. 招标说明 5. 招标要求 五、评标方法、定标原则  1. 评标项目 2. 标书要求 3. 现场答辩要求 4. 评审具体标准 5. 定标原则 二、投标文件编制的主要内容 1.简要介绍投标人概况和经历 关键突出类似物业项目的管理服务经验与以往的业绩 2. 物业管理整体设想与理念住宅区—突出居住、服务、便捷功能，重点日常维护修缮高层楼宇—提高档次，重点日常设备运行写字楼—侧重提供舒适的工作环境，重点突出清洁、安全商业楼宇—营造良好的商业形象，重点保安、清洁工业厂房—做好各项后勤保障，突出运输、安全，尤其是能源保障医院物业管理—重点能源保障，清洁消毒防范交叉感染 3. 组织架构、工作计划与物质装备 4. 具体服务措施与指标的承诺 5. 维修保养计划与措施 6. 管理费用的收支预算方案与管理 7. 提高服务水平的新设想 8. 便民措施与社区文化 9. 对房地产销售配合与促进