巴南龙洲湾项目定位报告.pptx

;;市场 分析;重庆土地市场分析;;重庆房地产市场分析;重庆房地产市场分析;总结;巴南区土地市场;界石板块受融创、葛洲坝等开发商大规模拿地影响，土地成交量最多，但价格最低。 李家沱板块土地供应稀缺，但是房地产市场成熟，价格最高。 龙洲湾板块土地成交量和成交价已经超过传统的鱼洞、李家沱板块，发展势头良好。 ;;近2年来，巴南区商品房供需相对平衡，去化稳定，楼市发展呈良性;2012年以来，巴南区高层价格处于平稳增长阶段； 洋房2014年价格受到8月协信星澜汇大幅降价影响，拉低区域洋房整体均价； 别墅2013年经济型小面积别墅面市后，溢价作用明显。;总结;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产??争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;巴南区房地产竞争格局;2011-2014年9月，龙洲湾片区供应量逐年增长，销售面积近年来较为稳定； 2011-2014年9月，整体供需比1.26：1，市场较为平衡。;项目;;;龙洲湾目前典型高层项目建面单价在5500-6300元/㎡，总价以40-55万为主，占比52.44%； 龙洲湾高层1变2产品总价范围集中在35-45万，2变3产品总价范围集中在在50-55万。;各产品表现力;各产品表现力;巴南洋房典型项目均价在建面6700-8000 元/㎡； 在售产品以75-80万的3房为主。;巴南洋房典型在售项目已3房为主，占比75%； 3房主力面积集中在建面125-130㎡，占比44.38%。;项目;东原桐麓，跃层4房-建筑面积约：51.7 ㎡，赠送面积约40㎡，新规下实得面积约92㎡;各产品表现力;联排中套B户型套内面积约174㎡，赠送约70㎡;联排中套B户型套内面积约174㎡，新规下实际销售面积约245㎡;小结;发展趋势研判;;;　项目;项目 属性;项目区位;;位置;配套设施;配套设施;地块四至： 北面-旭辉城 西面-万达1期住宅 东面-南山内环快速路小泉隧道 南面：极地公园规划用地;1;项目参数;楼面价对比;项目属性界定;产品价值;SWOT分析;客群 分析;为了深入了解客户需求，我们在万达广场和旭辉城成交和来访客户进行了数据分析，同时对周边部分上访客户进行了深度访谈……;高层客户属性分析;客户年龄主要在21-40岁之间，以新婚夫妇或三口之家为主。;客户置业的目的主要为居住，居住兼投资为辅； 多为首次置业及首改的刚需客群。;客户产品需求的面积主要以85-90平米为主，以75-80平米为辅； 该片区客户对价格敏感，对生活、交通配套设施完善要求较高。;别墅客群分析;区域客户深挖;区域客户深挖;区域客户深挖;客群细分;客户特征;;项目 定位;项目核心策略;前提假设;方案一：容积率为2.23，总建筑面积908667㎡，商业体量占10%。;物业类型配比;物业类型配比;物业类型配比;;策略三 重视本项目商业基础价值与溢价能力，适当增加商业体量;商业机会论证; 2013年8月初，市商委出台通知称，增加渝中区大坪商圈、渝北区嘉州商圈、巴南区龙洲湾商圈为主城区核心商圈（重庆晨报）； 根据龙洲湾的总体规划，龙洲湾新区至少将斥资350亿元打造成千亿级城市综合体。建成后，预计面积达15平方公里、江岸线达20公里，可容纳百万人。实际上，这一规划使得龙洲湾成为带动鱼洞、李家沱整个城市组团的核心体，成为南重庆的政治、经济、文化中心（重庆晚报）； 2014年巴南区政府工作重点--加快商贸基础设施建设。着力打造李家沱—龙洲湾市级核心商圈，加快万达广场、通江广场、旭辉城等项目建设（政府工作文件）； 早在2012年，龙洲湾商圈规划文本就通过了审核。按照规划，未来，龙洲湾将以重庆主城城市副中心、重庆主城十大重点开发区的定位进行建设。到2016年，龙洲湾商圈将建起5条商业步行街、6个五星级酒店以及6个公园（财经新闻）；;立体式网络交通，通达性强，利于人流的聚集和快速到达;;受访者姓名：刘小姐 居住区域：龙洲湾 受访者年龄：32 受访者职业：公司秘书 受访者工作区域：南坪 目前消费区域：南坪、杨家坪 选择消费区域原因：目前龙洲湾可以消费的地方比较少，李家沱和鱼洞比较老旧，而且在南坪上班，逛街买东西比较方便。 如果巴南万达广场建成后会不会去消费： 肯定会去，毕竟住在龙洲湾，而且万达广场可选择面广。 那万达周边的商业会消费吗：如果距离万达比较近，会考虑。 消费类型：餐饮和住宿，跟家人吃饭机会比较多，亲戚过来家里不住下可以住酒店。;项目;2014.1-9