自考资产评估笔记第四章.doc

2010年自考资产评估笔记第四章 第四章　房地产评估 　　第一节　房地产评估概述 　　一、房地产的概念 　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 　　房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。 　　房地产是实物、权益和区位三者的结合。 　　1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 　　2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。 　　3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。 　　二、房地产的特征 　　1、位置固定性 　　房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。 　　2、耐用性 　　从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。 　　3、影响因素多样性 　　房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。 　　4、投资大量性 　　不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。 　　5、保值增值趋势 　　在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。 　　三、房地产的评估程序 　　房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下： 　　1、明确评估基本事项 　　评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。 　　2、拟定评估工作方案 　　在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。 　　3、实地勘查搜集资料 　　在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。 　　4、选用评估方法评定估算 　　在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。 　　5、确定评估结果，撰写评估说明和报告 　　主要是针对得到初步结果后，进行分析、判断，得到评估结果。撰写评估说明应详尽，包括委托人的基本情况、评估目的、资产的权数情况、资产的基本情况等，为资产评估结果的取得打下一定的基础。有了资产评估说明后，撰写资产评估报告，它是整个资产评估工作最重要的总结。最后形成资产评估报告书的正式文稿，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。 　　第二节　土地使用权评估的特点 　　一、土地使用权及其实质 　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权是无形资产，在确定权利时，是确定它未来使用价值的情况，不是它的有形资产，而是无形资产权数，列到无形资产的范畴。 　　二、土地资产的分类及其特性 　　（一） 土地资产及分类 　　1、按社会经济用途 　　土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。 　　2、按经济地理位置 　　土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。 　　3、按所有权归属 　　土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。 　　4、按利用程度 　　土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。 　　5、按开发程度与开发趋势 　　土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。 　　（二）土地资产的特性 　　1、自然特性 　　（1）土地面积的有限性。 　　（2）土地空间位置的固定性。 　　（3）土地使用价值的永续性和增值性。 　　（4）土地的不可替代性。 　　2、经济特性 　　（1）用途多样性。 　　（2）经济地理位置的可变性。 　　（3）可垄断性。 　　三、土地资产价格体系 　　（一）土地资产的价格类型 　　1、基准地价 　　是指城镇国有土地的基本标准价格。 　　从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。 　　2、标定地价 　　是在市、县政府根据需要评估的正常土