长沙香格里香樟路项目市场研判胆及建议报告.pptVIP

香格里·香樟小区项目市场研判及思考 凯达置业 长沙盛凯 第*页 NEW MALL 地产顾问集团 长沙市盛凯房地产顾问有限公司 1 项目住宅发展研判 2 项目商业发展研判 目 录 3 项目总体发展思考 1 项目住宅发展研判及建议 一、项目住宅规划分析——方案一 46米 46米超宽楼间距，存在一定地块运用不充分； 园林缺乏鲜明主题和亮点，对超宽栋距利用不充分； 存在户型朝向不正南北情况； 三个入口，小区被分离成几大块，感觉有点散，小区私密性不佳； 5号栋东边单元对主入口，风水上犯冲，该栋为大面积，存在销售上的障碍。 一、项目住宅规划分析——方案二 仍然存在户型朝向不正南北情况，尤其是作为大户型的5栋； 园林缺乏鲜明主题和亮点，对超宽栋距利用不充分； 主入口调整后，小区的整体感觉和私秘性好了很多； 感觉西北角的土地利用存在一定的不充分。 67037.88 500 　 　 合计 3551.28 24 147.97 四房二厅二卫 8—8 3079.68 24 128.32 三房二厅一卫 8—7 2042.88 24 85.12 二房二厅一卫 8—6 3446.64 24 143.61 三房二厅二卫 8—5 6580.8 48 137.1 三房二厅二卫 8—4 4555.68 48 94.91 二房二厅一卫 8—3 5903.04 48 122.98 三房二厅一卫 8—2 3270.24 24 136.26 三房二厅二卫 8—1 5646.08 44 128.32 三房二厅二卫 6—3 3829.32 44 87.03 二房二厅二卫 6—2 6282.76 44 142.79 三房二厅二卫 6—1 9540.44 52 183.47 四房二厅二卫 5—2 9309.04 52 179.02 四房二厅二卫 5—1 总建筑面积㎡ 套数 建筑面积㎡ 户型 二、项目户型设计研判——户型配比 25.6% 128套 148－179㎡ 四房 51.2% 256套 122－142㎡ 三房 23.2% 116套 85-95㎡ 二房 所占比例 户型套数　 户型区间　 房型 二、项目户型设计研判——户型配比 户型面积设计较大，舒适型设计意图明显！ 预计明年下半年入市 主力三房四房，小三 房80－90，大三110－ 130，四房140－160。 户均赠送10－30㎡ 占地491亩，容积率3.1，总 建面近100万㎡，其中商业 10万㎡ 宏发领域 预计12月份开盘 户型普遍偏大，主力三房130－140　 多层、小高层 泰禹彩云之翼 ——　 二房80左右，三房130左右 占地4.2万㎡，总建面11万㎡ 天赐良园 10月20日发放VIP卡 二房85左右，三房110－135　 占地面积36369㎡，建筑面 积107942㎡，容积率2.49 汇城上筑 大户型偏多，销售不 如山水城市风景火爆 三房、四房130－160，二房100 多层、小高层，依山而建，山顶公园　 中城丽景香山 一期在售，开盘均价3800，小户型畅销 二房80－89，三房112－135 占地面积:49517㎡；建筑面积180000㎡，容积率3.0 山水城市风景 备注 主力户型 项目概况 项目名称 项目周边及未来竞争项目情况表 主力二房80左右 主力三房110－130 主力四房160以内 二、项目户型设计研判 ——周边及未来竞争项目对比 相比而言，本项目户型设计普遍偏大！ 995500 5500 　 977400 5400 　 959300 5300 　 941200 5200 　 923100 5100 20.8%　 905000 5000 所占比例　 886900 4900 181㎡ 868800 4800 户均面积　 850700 4700 104套 832600 4600 套数 814500 4500 四房 总价 单价 179－183㎡ 797500 5500 　 783000 5400 　 768500 5300 754000 5200 739500 5100 18.4%　 725000 5000 所占比例　 710500 4900 145㎡ 696000 4800 户均面积 681500 4700 92套 667000 4600 套数 652500 4500 三房、四房 总价 单价 142－148㎡ 　 495000 5500 　 486000 5400 　 477000 5300 468000 5200 459000 5100 23.2%　　 450000 5000 所占比例 441000 4900 90㎡ 432000 4800 户均面积　 423000 4700 116套 414000 4600 套数 405000 4500 二房 总价 单价 85－95㎡